Wohnbaukredit
Für die meisten Haushalte ist der Wohnbaukredit die größte Geldentscheidung ihres Lebens, und die Spielregeln haben sich zuletzt dreimal geändert: Die KIM-Verordnung ist ausgelaufen, die befristete Grundbuch-Gebührenbefreiung ebenso, und für Fixzinskredite, die ab 1. Jänner 2027 geschlossen werden, steigt der Deckel der Vorfälligkeitsentschädigung von 1 auf 3 %. Dieser Überblick zeigt, womit die Bank rechnet, welche Nebenkosten dazukommen und wo Förderungen helfen.
Inhalt11 Abschnitte
- Der Regulierungswandel: KIM-V ist Geschichte
- Zinslage: Fixzins oder variabel?
- Universalbank oder Bausparkasse?
- Kaufpreis ist nicht gleich Beleihungswert
- Die Haushaltsrechnung der Bank
- Kaufnebenkosten: rund 10 % und mehr
- Grundbuch- und Pfandrechtsgebühren
- Maklerprovision: Bestellerprinzip gilt nur bei Miete
- Förderungen nutzen: Landesdarlehen
- Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung
- Existenzschutz: Ablebensversicherung
Der Regulierungswandel: KIM-V ist Geschichte
Am 30. Juni 2025 liefen die strengen Vergaberegeln der KIM-Verordnung aus. An ihre Stelle trat das WIK-Rundschreiben der FMA, eine „aufsichtliche Erwartungshaltung“ ohne Gesetzeskraft. Es nennt die bekannte 90/40/35-Leitlinie: höchstens 90 % Beleihung, eine Rate möglichst unter 40 % des Nettoeinkommens, höchstens 35 Jahre Laufzeit. Banken dürfen davon abweichen. Wer eine gute Bonität mitbringt, kann damit sogar wieder eine Vollfinanzierung bekommen.
Wohnbaukredit & Baufinanzierung
Immobilienfinanzierung in Österreich, Zinsbindungen (Fix vs. Variabel) und Nebenkosten.
- Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Notar und gegebenenfalls Makler
- Befristete Gebührenbefreiung für Grundbuch und Pfandrecht ist per 30.06.2026 ausgelaufen, die Gebühren fallen wieder voll an
- Fixzinskredite schützen vor Zinsschwankungen über 10 bis 25 Jahre Laufzeit
Zinslage: Fixzins oder variabel?
Ob Fixzins oder variabel günstiger ist, hängt von der Zinskurve ab und ändert sich laufend. Ein Fixzins sichert die Rate für die vereinbarte Bindungsdauer. Ein variabler Kredit folgt einem Referenzzinssatz, meist dem 3-Monats-Euribor, plus einer bonitätsabhängigen Marge, und wird in vereinbarten Abständen angepasst.
Die Oesterreichische Nationalbank veröffentlicht laufend die Durchschnittszinsen für neu vergebene Wohnbaukredite. Daran lassen sich eigene Angebote messen. Verglichen wird immer über den Effektivzins, nicht über den Sollzins.
Universalbank oder Bausparkasse?
| Universalbank | Bausparkasse | |
|---|---|---|
| Summe und Laufzeit | flexibel, hohe Summen und lange Laufzeiten | begrenzt auf 310.000 € pro Person bzw. 620.000 € pro Paar |
| Zins | Zinsaufschlag (Marge) stark bonitätsabhängig | gesetzlicher Zinscap von 6 % für die ersten 20 Jahre, oft aber eine Zinsuntergrenze |
| Besonderheit | Konditionen bonitäts- und verhandlungsabhängig | staatliche Bausparprämie 2026: 1,5 % auf bis zu 1.200 € Einzahlung |
Kaufpreis ist nicht gleich Beleihungswert
Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert, also dem Wert, den sie der Immobilie dauerhaft zutraut. Ausgangspunkt ist der gutachterliche Verkehrswert, davon zieht sie einen Sicherheitsabschlag ab. Wie hoch dieser Abschlag ausfällt und welchen Anteil sie davon im ersten Rang finanziert, legt jede Bank selbst fest. Die Differenz zum Kaufpreis decken die Eigenmittel.
Beleihungswert (Immobilienbewertung)
Der Wert, den die Bank einer Immobilie als dauerhaft erzielbar zurechnet; er liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis.
- Die Bank setzt Sicherheitsabschläge an und rechnet kurzfristige Marktübertreibungen heraus
- Die Kredithöhe bemisst sich am Beleihungswert, nicht am Kaufpreis
- Die Differenz zum Kaufpreis ist zusätzlich aus Eigenmitteln aufzubringen, ebenso die Kaufnebenkosten
Die Haushaltsrechnung der Bank
Die Bank prüft, wie viel vom Einkommen nach allen Fixkosten frei bleibt. Variable Gehaltsbestandteile und Boni zählen nur mit Abschlag, Sonderzahlungen werden aliquot eingerechnet. Auf der Ausgabenseite stehen Lebenshaltungskosten nach bankeigenen Pauschalen (feste Werte schreibt die Aufsicht nicht vor), dazu die Betriebskosten der Wohnung, Mobilitätskosten und bestehende Kredite. Die geplante Rate sollte deutlich unter 40 % des Nettoeinkommens bleiben und einen Puffer lassen.
Kaufnebenkosten: rund 10 % und mehr
Zum Kaufpreis kommen Steuern, Gebühren und Honorare, bei einem Kredit außerdem die Kosten der Bank:
| Position | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises |
| Grundbucheintragung Eigentum | 1,1 % des Kaufpreises |
| Notar bzw. Vertragserrichtung | Honorar nach Vereinbarung, plus USt |
| Maklerprovision | bis 3,6 % brutto je Partei |
| Summe Kaufnebenkosten | rund 10 % des Kaufpreises, je nach Honorar und Makler |
| Eintragung des Pfandrechts | 1,2 % der Pfandsumme |
| Bankbearbeitungsgebühr | je nach Bank, verhandelbar |
| Schätzgebühr | je nach Bank |
Grundbuch- und Pfandrechtsgebühren
Seit 1. Juli 2026 fallen beim Immobilienkauf wieder die vollen Eintragungsgebühren an: 1,1 % vom Kaufpreis für die Eintragung ins Grundbuch und 1,2 % von der Pfandsumme für das Pfandrecht der Bank. Beide Beträge gehören von Anfang an in die Nebenkostenrechnung.
Von 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026 waren diese Gebühren bei Wohnraum zur Eigennutzung bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € befreit, eine Ersparnis von bis zu 11.500 €. Maßgeblich war, dass der Grundbuchantrag bis zum 30. Juni 2026 bei Gericht einlangte. Diese Befreiung gibt es nicht mehr.
Gebührenbefreiung Grundbuch & Pfandrecht (01.07.2024 bis 30.06.2026, ausgelaufen)
Befristete Befreiung von den Eintragungsgebühren für Grundbuch und Pfandrecht beim Kauf von Wohnraum zur Eigennutzung. Sie ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen.
- Befreite die Eintragungsgebühr Grundbuch (1,1 %) und Pfandrecht (1,2 %) bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 €
- Die Ersparnis betrug bis zu 11.500 € beim Kauf zur Eigennutzung
- Maßgeblich war, dass der Grundbuchantrag zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026 bei Gericht einlangte
- Seit 1. Juli 2026 fallen die Gebühren wieder in voller Höhe an (1,1 % und 1,2 %)
- Der Hauptwohnsitz musste mindestens fünf Jahre bestehen bleiben, sonst fiel die Befreiung nachträglich weg
Maklerprovision: Bestellerprinzip gilt nur bei Miete
Anders als beim Mietmarkt gilt beim Immobilienkauf weiterhin die Doppelmaklertätigkeit: Der Makler darf von beiden Seiten bis zu 3,0 % netto (3,6 % brutto) verlangen. Diese Sätze sind Höchstgrenzen und verhandelbar, gerade bei höherpreisigen Objekten. Das gesetzliche Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG) betrifft ausschließlich Wohnungsmieten.
Förderungen nutzen: Landesdarlehen
Aus dem Wohnbaupaket 2024 bis 2026 vergeben die Länder geförderte Darlehen bis 200.000 € mit höchstens 1,5 % Zinsen (Wien: 1-%-Darlehen, in den ersten fünf Jahren 0 %; Oberösterreich über die Hypo OÖ). Solche Darlehen werden im Grundbuch häufig nachrangig besichert. Das senkt das Risiko der Hauptbank und kann deren Konditionen verbessern. Voraussetzung sind meist Einkommens- und Wohnflächengrenzen.
Offizielle Förderstellen der Bundesländer:
Wohnbauförderung & Sanierungszuschüsse
Förderprogramme der neun österreichischen Bundesländer für Hausbau, Kauf und thermische Sanierung.
- Zinsgünstige Landesdarlehen oder nicht rückzahlbare Einmalzuschüsse
- Der bundesweite Handwerkerbonus ist ausgelaufen: gefördert wurden Arbeitsleistungen von 1.3.2024 bis 31.12.2025
- Wohnschirm schützt bei drohendem Wohnungsverlust oder Energieschulden
- Einkommensobergrenzen und ökologische Standards je nach Bundesland
Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung
Bei variablen Krediten ist die vorzeitige Rückzahlung entschädigungsfrei; vereinbart werden darf eine Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten. Bei Fixzinskrediten darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, gedeckelt mit 1,0 % des zurückgezahlten Betrags (0,5 %, wenn die Restlaufzeit höchstens ein Jahr beträgt). Bis zu 10.000 € innerhalb von zwölf Monaten bleiben pönalefrei.
Der gesetzliche Rahmen ist ein Mindestschutz. Höhere entschädigungsfreie Sondertilgungen lassen sich im Kreditvertrag vereinbaren, und genau das lohnt sich vor dem Abschluss zu verhandeln.
Existenzschutz: Ablebensversicherung
Banken verlangen meist eine zugunsten der Bank gesperrte (vinkulierte) Risiko-Ablebensversicherung, oft mit fallender Versicherungssumme und damit günstiger Prämie. Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht. Die Prämienunterschiede sind erheblich: Angebote bankfremder Versicherer liegen oft unter der hauseigenen Restschuldversicherung, ein Vergleich vor der Unterschrift lohnt sich.
Häufige Fragen
Gilt die KIM-Verordnung noch?
Nein, sie ist ausgelaufen. Die Banken prüfen Eigenmittel, Schuldendienstquote und Laufzeit aber weiterhin nach eigenen Standards, die Anforderungen sind also nicht verschwunden, nur nicht mehr verordnet. Für die Praxis heißt das: Die Werte sind verhandelbarer geworden, aber nicht irrelevant.
Wie viel Eigenmittel sind nötig?
Als Orientierung gilt weiterhin rund ein Fünftel des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten. Die Nebenkosten sind der oft übersehene Teil: Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Pfandrechtsgebühr sowie Notar- oder Anwaltskosten summieren sich auf einen erheblichen Anteil des Kaufpreises und werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert.
Fixzins oder variabel?
Der Fixzins kostet einen Aufschlag und kauft dafür Planungssicherheit. Er lohnt sich, wenn die Rate am oberen Rand des Leistbaren liegt oder ein Zinsanstieg das Budget sprengen würde. Variabel ist günstiger, solange die Zinsen niedrig bleiben. Wer variabel finanziert, sollte aber durchrechnen, ob auch eine deutlich höhere Rate noch tragbar wäre.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert?
Der Kaufpreis ist, was Käuferinnen und Käufer zahlen. Der Beleihungswert ist, was die Bank der Immobilie als dauerhaft erzielbaren Wert zurechnet, er liegt regelmäßig darunter. Die Kredithöhe bemisst sich am Beleihungswert, nicht am Kaufpreis. Daraus entsteht bei vielen Finanzierungen die Eigenmittellücke.
Was kostet die vorzeitige Rückzahlung?
Bei variabel verzinsten Krediten fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Bei Fixzinskrediten kann eine gesetzlich begrenzte Entschädigung anfallen, ausgenommen sind Rückzahlungen bis 10.000 € innerhalb von zwölf Monaten. Höhere kostenfreie Sondertilgungen sind Verhandlungssache und gehören vor dem Abschluss in den Vertrag.
Fällt beim Immobilienkauf Maklerprovision an?
Ja. Das Bestellerprinzip gilt nur bei der Wohnungsmiete, nicht beim Kauf. Käuferinnen und Käufer zahlen weiterhin Provision, sie gehört zwingend in die Nebenkostenrechnung.
Lohnt sich eine Landesförderung?
Meistens ja, weil geförderte Landesdarlehen deutlich unter dem Marktzins liegen. Die Bedingungen unterscheiden sich je Bundesland erheblich, Einkommensgrenzen, Wohnnutzfläche, energetische Standards. Der Antrag muss in der Regel vor Baubeginn oder Kaufvertragsunterzeichnung gestellt werden; ein nachträglicher Antrag ist meist ausgeschlossen.
Was ändert sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung ab 2027?
Für Kreditverträge, die ab dem 1. Jänner 2027 abgeschlossen werden, hebt das Budgetbegleitgesetz 2027 bis 2028 den gesetzlichen Deckel der Vorfälligkeitsentschädigung von 1,0 % auf 3,0 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags an. Verträge, die bis zum 31. Dezember 2026 unterzeichnet wurden, behalten dauerhaft die bisherige 1-%-Obergrenze. Die jährliche pönalefreie Sondertilgung von bis zu 10.000 € bleibt nach § 20 HIKrG bestehen.
Lässt sich ein bestehender Wohnbaukredit umschulden?
Ja. Eine Umschuldung ist sinnvoll, wenn die aktuellen Marktzinsen deutlich unter dem Zinssatz des bestehenden Kredits liegen. Dabei sind die Kosten der Umschuldung mitzurechnen: eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung der alten Bank, neue Bearbeitungsgebühren und die Grundbuchkosten für Löschung und Neueintragung des Pfandrechts. Die Zinsersparnis über die Restlaufzeit muss diese Kosten klar übersteigen.
Was bedeutet eine vinkulierte Ablebensversicherung für die Bank?
Vinkuliert heißt, die Versicherung ist zugunsten der finanzierenden Bank gesperrt. Verstirbt die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer während der Laufzeit, geht die Versicherungssumme an die Bank und tilgt die Restschuld, die Hinterbliebenen behalten das Eigenheim. Die Restschuldversicherung der Hausbank ist keine Pflicht; eine eigenständige Risikopolizze mit fallender Summe ist oft günstiger.
Allgemeine Information ohne Gewähr, keine Anlage-, Steuer- oder Finanzberatung und keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung. Konditionen sind Richtwerte mit dem Stand der letzten redaktionellen Prüfung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Die Zahlen auf dieser Seite stammen aus den folgenden amtlichen Quellen. Im Zweifel gilt die Quelle, denn Beträge und Regeln ändern sich jährlich.
- RIS: Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) (Rechtsgrundlage für Wohnbaukredit & Baufinanzierung)
- oesterreich.gv.at: Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf
- Justizministerium (BMJ) / BMF: Gerichtsgebührengesetz (GGG) § 25a
- Landesregierungen & Klimaschutzministerium: Wohnbauförderungsgesetze der Bundesländer (WFG)
- Justizministerium: GGG-Richtlinie § 25a, temporäre Gebührenbefreiung (§ 25a GGG: Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr, Befreiung und ihr Auslaufen)
- RIS: § 20 HIKrG, vorzeitige Rückzahlung und Entschädigung, samt Änderung ab 2027 (§ 20 HIKrG: Vorfälligkeitsentschädigung, Deckel 1 % bzw. 3 % für Verträge ab 2027 (§ 31 Abs. 9))
- RIS: Mietrechtsgesetz (MRG), geltende Fassung (Abgrenzung zwischen Miete und Eigentum)
- RIS: Maklergesetz (MaklerG), § 17a Bestellerprinzip bei Wohnungsmiete (Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Wohnungsmieten, nicht beim Immobilienkauf)
- FMA: FMA-Rundschreiben zur Kreditvergabe (WIK) (Aufsichtliche Erwartungshaltung nach Auslaufen der KIM-V per 30. Juni 2025)
- OeNB: Zinssätze für Einlagen und Kredite privater Haushalte (Aktuelle Durchschnittszinsen für Wohnbaukredite privater Haushalte)
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