Wohnbaukredit

Der Regulierungswandel: KIM-V ist Geschichte

Die strengen Kreditvergaberegeln der KIM-Verordnung liefen am 30. Juni 2025 aus. Seither gilt das WIK-Rundschreiben der FMA nur noch als „aufsichtliche Erwartungshaltung“ mit der bekannten 90/40/35-Leitlinie: höchstens 90 % Beleihung, Rate möglichst unter 40 % des Nettoeinkommens, maximal 35 Jahre Laufzeit. Banken dürfen davon abweichen – für Käufer mit guter Bonität ist damit sogar wieder eine Vollfinanzierung möglich. Kleinkredite unter 50.000 € (100.000 € bei Paaren) und Zwischenfinanzierungen sind ohnehin ausgenommen.

Zinslage: Fixzins oder variabel?

Die EZB hob die Leitzinsen zuletzt erneut leicht an, der 3-Monats-Euribor liegt bei rund 2,3–2,4 %. Wegen einer inversen Zinskurve sind langfristige Fixzinsen aber kaum teurer als variable: 10-Jahres-Fixzinsen gibt es ab etwa 3,19 %. Wer jetzt fix abschließt, sichert sich Planungssicherheit fast zum Preis eines variablen Kredits – rund 89 % der Kreditnehmer wählen Fixzins (Richtwerte siehe Tabelle).

Universalbank oder Bausparkasse?

Universalbanken sind flexibel, vergeben hohe Summen und lange Laufzeiten; der Zinsaufschlag (Marge) hängt stark von deiner Bonität ab (rund 0,75 % bis 1,75 %). Bausparkassen bieten als Besonderheit einen gesetzlichen Zinscap von 6 % für die ersten 20 Jahre – dafür ist die Summe auf 310.000 € pro Person bzw. 620.000 € pro Paar begrenzt, und es gibt oft eine Zinsuntergrenze. Die staatliche Bausparprämie beträgt 2026 1,5 % auf bis zu 1.200 € Einzahlung.

Kaufpreis ist nicht gleich Beleihungswert

Die Bank finanziert nie den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert: vom gutachterlichen Verkehrswert wird ein Sicherheitsabschlag von 10–30 % (oft 20 %) abgezogen, und davon werden meist höchstens 80 % im ersten Rang finanziert. Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis sinkt der Beleihungswert auf 320.000 €, der mögliche Kredit auf 256.000 €. Plane deine Eigenmittel daher immer auf Basis des Beleihungswerts, nicht des Kaufpreises.

Die Haushaltsrechnung der Bank

Die Bank prüft dein frei verfügbares Einkommen. Variable Gehaltsbestandteile und Boni zählen nur mit Abschlag, Sonderzahlungen werden aliquot eingerechnet. Auf der Ausgabenseite stehen Lebenshaltungskosten, die jede Bank nach eigenen Pauschalen ansetzt – feste Werte schreibt die Aufsicht nicht vor –, dazu die Betriebskosten der Wohnung, Mobilitätskosten und bestehende Kredite. Die geplante Rate sollte deutlich unter 40 % des Nettoeinkommens bleiben und einen Puffer lassen.

Kaufnebenkosten: rund 10 % und mehr

Zum Kaufpreis kommen erhebliche Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragung für das Eigentum 1,1 %, Notar bzw. Vertragserrichtung etwa 1,5–3 % plus USt und Maklerprovision bis 3,6 % brutto je Partei. Zusammen sind das rund 10 bis 11,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen die Finanzierungsnebenkosten: Eintragung des Pfandrechts 1,2 %, Bankbearbeitungsgebühr rund 1–3 % und eine Schätzgebühr von etwa 300–800 €.

Grundbuch- und Pfandrechtsgebühren

Seit 1. Juli 2026 fallen beim Immobilienkauf wieder die vollen Eintragungsgebühren an: 1,1 % vom Kaufpreis für die Eintragung ins Grundbuch und 1,2 % von der Pfandsumme für das Pfandrecht der Bank. Rechne diese Beträge von Anfang an in deine Nebenkosten ein.

Von 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026 waren diese Gebühren bei Wohnraum zur Eigennutzung bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € befreit – eine Ersparnis von bis zu 11.500 €. Maßgeblich war, dass der Grundbuchantrag bis zum 30. Juni 2026 bei Gericht einlangte. Diese Befreiung gibt es nicht mehr.

Maklerprovision: Bestellerprinzip gilt nur bei Miete

Anders als beim Mietmarkt gilt beim Immobilienkauf weiterhin die Doppelmaklertätigkeit: Der Makler darf von beiden Seiten bis zu 3,0 % netto (3,6 % brutto) verlangen. Diese Sätze sind Höchstgrenzen und verhandelbar – gerade bei höherpreisigen Objekten. Das gesetzliche Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG) betrifft ausschließlich Wohnungsmieten.

Förderungen nutzen: Landesdarlehen

Aus dem Wohnbaupaket 2024–2026 gibt es geförderte Landesdarlehen bis 200.000 € mit oft nur 1,5 % Fixzins (Wien: 1-%-Darlehen, in den ersten fünf Jahren 0 %; Oberösterreich über die Hypo OÖ). Solche Darlehen werden im Grundbuch häufig nachrangig besichert – das senkt das Risiko der Hauptbank und kann deren Konditionen verbessern. Achte auf Einkommens- und Wohnflächengrenzen.

Offizielle Förderstellen der Bundesländer:

• Wien
• Niederösterreich
• Burgenland
• Oberösterreich
• Steiermark
• Kärnten
• Salzburg
• Tirol
• Vorarlberg

Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung

Bei variablen Krediten ist die vorzeitige Rückzahlung gebührenfrei; die Kündigungsfrist beträgt höchstens sechs Monate. Bei Fixzinskrediten darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, gedeckelt mit 1,0 % des zurückgezahlten Betrags (0,5 %, wenn die Restlaufzeit unter einem Jahr liegt). 10.000 € pro Jahr sind pönalefrei. Für Kreditverträge, die ab 1. Jänner 2027 geschlossen werden, hebt das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 den Deckel von 1 % auf 3 % an; bis Ende 2026 geschlossene Verträge behalten die 1-%-Grenze.

Prüfe vor dem Abschluss, welche Sondertilgungen dein Vertrag ausdrücklich erlaubt. Der gesetzliche Deckel gilt, aber wie viel du ohne Entschädigung tilgen darfst, steht im Vertrag.

Existenzschutz: Ablebensversicherung

Banken verlangen meist eine zugunsten der Bank gesperrte (vinkulierte) Risiko-Ablebensversicherung, oft mit fallender Versicherungssumme und damit günstiger Prämie. Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht. Vergleiche Angebote bankfremder Versicherer, statt die hauseigene Restschuldversicherung ungeprüft abzuschließen – die Prämienunterschiede sind erheblich.