Wohnbaukredit: wo sich beim Immobilienkauf am meisten sparen lässt

Was ein Viertelprozentpunkt beim Wohnbaukredit kostet

Modellrechnung: 300.000 Euro Kreditsumme, 25 Jahre Laufzeit, monatliche Annuität.

Bei einem Kredit über 300.000 € und 25 Jahren Laufzeit macht ein Zinsunterschied von 0,25 Prozentpunkten über die gesamte Laufzeit rund 11.800 € aus, bei einem halben Prozentpunkt sind es etwa 23.800 € (gerechnet ab 3 % Sollzins).

Mehrere Angebote einzuholen lohnt sich deshalb wie kaum etwas anderes: Ein Nachmittag Arbeit gegen einen fünfstelligen Betrag.

Vergleichbar ist nur der Effektivzins. Er enthält Bearbeitungsentgelte, Kontoführung und weitere Nebenkosten. Der Nominalzins allein sagt wenig, weil sich Anbieter über die Nebenkosten unterscheiden.

Sinnvoll sind mindestens drei Angebote, darunter eines der Hausbank und eines einer Bausparkasse. Sie gehören dann auf den Verhandlungstisch: Ein konkretes Konkurrenzangebot ist das wirksamste Argument.

Kreditvergabe nach der KIM-V: Leitlinie der FMA

Was nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 als Orientierung gilt.

Die KIM-Verordnung der FMA ist mit Ablauf des 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seither gibt es keine verbindlichen Vergabegrenzen mehr, sondern das WIK-Rundschreiben der FMA als aufsichtlichen Orientierungsrahmen, die 90/40/35-Formel:

• Beleihung: bis zu 90 %. Manche Banken finanzieren bei sehr guter Bonität sogar voll. Die häufig genannten 20 % Eigenmittel ergaben sich schon unter der KIM-V aus 10 % des Kaufpreises plus rund 10 % Nebenkosten; als Orientierung bleiben sie sinnvoll.
• Schuldendienstquote: Die Raten aller Kredite sollen höchstens 40 % des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen.
• Laufzeit: höchstens 35 Jahre.

Banken haben damit wieder mehr Ermessensspielraum. Wer bei einer Bank wegen fehlender Eigenmittel abgewiesen wird, kann bei Instituten mit anderer Risikopolitik durchaus Chancen haben.

Fixzins oder variabel und das Recht auf Sondertilgung

Planungssicherheit gegen Zinsänderungsrisiko abwägen und Rückzahlungsrechte verhandeln.

Der Fixzins kostet einen Aufschlag gegenüber dem variablen Satz und kauft dafür Planungssicherheit für die vereinbarte Dauer.

Er lohnt sich, wenn die Rate am oberen Rand des Leistbaren liegt oder ein Zinsanstieg das Haushaltsbudget sprengen würde. Die Frage ist nicht, welche Variante im Durchschnitt günstiger ist, sondern bei welcher die Rate auch im schlechtesten Fall tragbar bleibt.

Variabel ist günstiger, solange die Zinsen niedrig bleiben und teurer, wenn sie steigen. Der variable Satz ist an einen Referenzzinssatz gekoppelt und wird in vereinbarten Abständen angepasst.

Ein einfacher Test: beide Varianten mit zwei Prozentpunkten mehr durchrechnen. Lautet die Antwort „das ginge nicht mehr“, ist die Entscheidung gefallen.

Nach Ablauf der Fixzinsphase wird auf variabel umgestellt oder neu verhandelt. Dieser Termin gehört in den Kalender, denn er ist der natürliche Zeitpunkt für eine Umschuldung.

Vorzeitige Rückzahlung (§ 20 HIKrG): Bei variablen Krediten ist sie kostenlos. Bei Fixzinskrediten darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von höchstens 1 % des vorzeitig getilgten Betrags verlangen (0,5 %, wenn die Restlaufzeit unter einem Jahr liegt); 10.000 € innerhalb von zwölf Monaten bleiben pönalefrei. Für Verträge ab 1. Jänner 2027 steigt der Deckel auf 3 %, mehr dazu im Ratgeber Wohnbaukredit.

Kündigungsfrist bei Hypothekarkrediten (§ 20 Abs. 4 HIKrG): Bei einem hypothekarisch besicherten Kredit darf für die vorzeitige Rückzahlung eine Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten oder bis zum Ende einer vereinbarten Fixzinsperiode vereinbart werden. Wird diese Frist nicht eingehalten, darf die Bank für den nicht eingehaltenen Teil eine Entschädigung verlangen, und zwar auch bei variablem Zins und bei Beträgen bis 10.000 €, weil die Ausnahmen nach Abs. 2 dafür nicht gelten. Die Obergrenzen nach Abs. 3 bleiben aber bestehen. Die Kündigungsfrist im Kreditvertrag deshalb vor der Unterschrift prüfen und die Rückzahlung rechtzeitig ankündigen.

Landesförderungen: der wirksamste Hebel

Geförderte Landesdarlehen liegen deutlich unter dem Marktzins.

Geförderte Landesdarlehen liegen deutlich unter dem Marktzins und sind damit der stärkste einzelne Kostenhebel bei der Finanzierung.

Die Bedingungen unterscheiden sich je Bundesland erheblich: Einkommensgrenzen, Wohnnutzfläche, energetische Mindeststandards, Haushaltsgröße. Was in einem Bundesland gefördert wird, kann im nächsten durchfallen.

Der Antrag muss in der Regel vor Baubeginn oder vor Unterzeichnung des Kaufvertrags gestellt werden. Ein nachträglicher Antrag ist meist ausgeschlossen, das ist der häufigste Grund, warum die Förderung nicht kommt.

Zuständig ist die Wohnbauförderungsstelle des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt, nicht des Wohnsitzes. Die Bedingungen sollten geklärt sein, bevor der Kauf fix ist.

Für Sanierung, Heizungstausch und thermische Verbesserung zahlen die Länder eigene Zuschüsse. Wer dafür eine Bundesförderung erhält, etwa für den Kesseltausch oder eine thermisch-energetische Sanierung, bekommt außerdem die Öko-Sonderausgabenpauschale in der Arbeitnehmerveranlagung.

Die Nebenkosten, die keiner mitfinanziert

Rund zehn Prozent Kaufnebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu.

Zum Kaufpreis kommen rund zehn Prozent an Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Eintragungsgebühr 1,1 %, Pfandrechtseintragung 1,2 % vom Pfandbetrag und die Eingabengebühr von 61 € für das Grundbuchsgesuch, dazu Vertragserrichtung und gegebenenfalls die Maklerprovision von bis zu 3 % plus USt.

Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit. Bei 350.000 € Kaufpreis und 90 % Beleihung sind rund 10 % des Kaufpreises (35.000 €) plus die Nebenkosten (rund 35.000 €) aus Eigenmitteln zu decken. Zusammen sind das etwa 70.000 €, rund ein Fünftel des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten.

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Die Bank rechnet mit dem dauerhaft erzielbaren Wert, der regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt. Die Kredithöhe bemisst sich daran, auch daraus entsteht Eigenmittelbedarf.

Die Haushaltsrechnung der Bank stellt Einkommen und Fixkosten der Rate gegenüber. Wer sie schon vor der Objektsuche selbst durchrechnet, weiß, welcher Kaufpreis realistisch ist.

Existenzschutz mitdenken: Bei einem laufenden Kredit gehört eine Risiko-Ablebensversicherung mindestens in Höhe der Restschuld dazu. Eine eigenständige Polizze ist oft günstiger als die von der Bank angebotene Restschuldversicherung und bleibt bei einer Umschuldung erhalten.