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Wohnbaukredit & Baufinanzierung
Immobilienfinanzierung in Österreich, Zinsbindungen (Fix vs. Variabel) und Nebenkosten.
- Kreditnebenkosten betragen ca. 5–10 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Notar, Makler)
- Temporäre Gebührenbefreiung für Grundbuch und Pfandrecht bei Eigennutzung bis 500.000 €
- Fixzinskredite schützen vor Zinsschwankungen über 10–25 Jahre Laufzeit
Was ein Viertelprozentpunkt kostet
300.000 Euro, 25 Jahre Laufzeit, Annuitätendarlehen.
Bei einem Kredit über 300.000 € und 25 Jahren Laufzeit macht ein Zinsunterschied von 0,25 Prozentpunkten über die gesamte Laufzeit rund 11.800 € aus – bei einem halben Prozentpunkt sind es etwa 23.800 € (gerechnet ab 3 % Sollzins).
Das ist der Grund, warum sich das Einholen mehrerer Angebote lohnt wie kaum etwas anderes: Ein Nachmittag Arbeit gegen einen fünfstelligen Betrag.
Vergleichbar ist nur der Effektivzins. Er enthält Bearbeitungsentgelte, Kontoführung und weitere Nebenkosten. Der Nominalzins allein sagt wenig, weil sich Anbieter über die Nebenkosten unterscheiden.
Hol mindestens drei Angebote ein, darunter eines von der Hausbank und eines von einer Bausparkasse. Und lege sie einander vor: Ein konkretes Konkurrenzangebot ist das wirksamste Verhandlungsargument.
Fixzins oder variabel
Der Fixzins kostet einen Aufschlag gegenüber dem variablen Satz und kauft dafür Planungssicherheit für die vereinbarte Dauer.
Er lohnt sich, wenn die Rate am oberen Rand des Leistbaren liegt oder ein Zinsanstieg das Haushaltsbudget sprengen würde. Die Frage ist nicht, welche Variante im Durchschnitt günstiger ist, sondern welche du im schlechtesten Fall noch tragen kannst.
Variabel ist günstiger, solange die Zinsen niedrig bleiben – und teurer, wenn sie steigen. Der variable Satz ist an einen Referenzzinssatz gekoppelt und wird in vereinbarten Abständen angepasst.
Rechne beide Varianten mit einem Aufschlag durch: Was passiert mit der Rate bei zwei Prozentpunkten mehr? Wenn die Antwort lautet „das ginge nicht mehr“, ist die Entscheidung getroffen.
Nach Ablauf der Fixzinsphase wird auf variabel umgestellt oder neu verhandelt. Setze dir diesen Termin in den Kalender – das ist der Moment für eine Umschuldung.
Landesförderungen: der wirksamste Hebel
Geförderte Landesdarlehen liegen deutlich unter dem Marktzins und sind damit der stärkste einzelne Kostenhebel bei der Finanzierung.
Die Bedingungen unterscheiden sich je Bundesland erheblich: Einkommensgrenzen, Wohnnutzfläche, energetische Mindeststandards, Haushaltsgröße. Was in einem Bundesland gefördert wird, kann im nächsten durchfallen.
Der Antrag muss in der Regel vor Baubeginn oder vor Unterzeichnung des Kaufvertrags gestellt werden. Ein nachträglicher Antrag ist meist ausgeschlossen – das ist der häufigste Grund, warum die Förderung nicht kommt.
Zuständig ist die Wohnbauförderungsstelle des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt – nicht des Wohnsitzes. Kläre die Bedingungen, bevor du das Objekt fix machst.
Zusätzlich gibt es je nach Bundesland Zuschüsse für Sanierung, Heizungstausch und thermische Verbesserung, die sich mit der Öko-Sonderausgabenpauschale kombinieren lassen.
Die Nebenkosten, die keiner mitfinanziert
Zum Kaufpreis kommen rund zehn Prozent an Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Eintragungsgebühr 1,1 %, Pfandrechtseintragung 1,2 % vom Pfandbetrag, dazu Vertragserrichtung und gegebenenfalls Maklerprovision.
Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit. Sie sind zusätzlich zum Eigenmittelanteil aus eigenen Mitteln zu bestreiten – bei 350.000 € Kaufpreis also rund 30.000 € über den Eigenmittelanteil hinaus.
Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Die Bank rechnet mit dem dauerhaft erzielbaren Wert, der regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt. Die Kredithöhe bemisst sich daran – auch daraus entsteht Eigenmittelbedarf.
Die Haushaltsrechnung der Bank stellt Einkommen und Fixkosten der Rate gegenüber. Rechne sie selbst durch, bevor du das Objekt suchst: Sie sagt dir, welcher Kaufpreis realistisch ist.
Existenzschutz mitdenken: Bei einem laufenden Kredit gehört eine Risiko-Ablebensversicherung mindestens in Höhe der Restschuld dazu. Eine eigenständige Polizze ist oft günstiger als die von der Bank angebotene Restschuldversicherung – und bleibt bei einer Umschuldung erhalten.
Häufige Fragen
Wie viel bringt ein besserer Zinssatz wirklich?
Bei 300.000 € über 25 Jahre kosten 0,25 Prozentpunkte rund 11.800 €, ein halber Prozentpunkt rund 23.800 €. Deshalb lohnt es sich, mindestens drei Angebote einzuholen und sie einander vorzulegen – ein konkretes Konkurrenzangebot ist das beste Verhandlungsargument.
Fixzins oder variabel?
Die Frage ist nicht, was im Durchschnitt günstiger ist, sondern was du im schlechtesten Fall noch tragen kannst. Rechne die Rate mit zwei Prozentpunkten Aufschlag durch. Wenn das nicht mehr ginge, ist der Fixzins die richtige Wahl.
Wie beantrage ich eine Landesförderung?
Bei der Wohnbauförderungsstelle des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt. Der Antrag muss in der Regel vor Baubeginn oder vor Unterzeichnung des Kaufvertrags gestellt werden – ein nachträglicher Antrag ist meist ausgeschlossen. Kläre die Bedingungen, bevor du dich auf ein Objekt festlegst.
Wie viel Eigenmittel brauche ich?
Als Orientierung rund ein Fünftel des Kaufpreises plus die Nebenkosten von etwa zehn Prozent. Letztere finanzieren Banken in der Regel nicht mit. Dazu kommt, dass die Kredithöhe am Beleihungswert bemessen wird, der unter dem Kaufpreis liegen kann.
Kann ich vorzeitig zurückzahlen?
Bei variablen Krediten günstig bis kostenlos. Bei Fixzinskrediten kann eine gesetzlich begrenzte Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Lass dir kostenfreie Sondertilgungen bis zu einem jährlichen Betrag ausdrücklich in den Vertrag schreiben – das ist verhandelbar und später viel wert.
Allgemeine Information ohne Gewähr, keine Anlage-, Steuer- oder Finanzberatung und keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung. Konditionen sind Richtwerte mit dem Stand der letzten redaktionellen Prüfung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Die Zahlen auf dieser Seite stammen aus den folgenden amtlichen Quellen. Prüfe im Zweifel dort nach – Beträge und Regeln ändern sich jährlich.
- RIS: Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) – Rechtsgrundlage für Wohnbaukredit & Baufinanzierung
- Justizministerium: GGG-Richtlinie § 25a – temporäre Gebührenbefreiung – Grundbuchgebühren und ihre Berechnung