Mieten in Österreich: vier Posten, bei denen sich Geld zurückholen lässt
Beim Mieten geht Geld selten durch die große Entscheidung verloren, sondern durch vier Positionen, die kaum jemand prüft. Alle vier lassen sich nachrechnen, und was zu viel verlangt wurde, lässt sich zurückfordern.
Inhalt5 Abschnitte
1. Maklerprovision: das Bestellerprinzip
Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Wohnungsmiete das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Das ist in aller Regel der Vermieter.
Wohnungssuchende zahlen nur, wenn sie den Makler selbst und nachweislich beauftragt haben und dieser nicht ohnehin schon vom Vermieter beauftragt war. Die Ausnahmen sind eng.
Umgehungsversuche sind unzulässig, etwa als „Bearbeitungsgebühr“, „Vertragserrichtungskosten“ oder überhöhte Ablöse für Einrichtung, die kaum etwas wert ist. Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.
Achtung: Das Bestellerprinzip gilt nur bei Miete, nicht beim Kauf. Käuferinnen und Käufer zahlen weiterhin Provision.
Richtwertmietzins (MRG)
Gesetzlich geregelte Mietzinsobergrenze für Altbauwohnungen in Österreich je Bundesland.
- Richtwert gilt für Wohnungen der Kategorien A bis C im Vollanwendungsbereich des MRG in Gebäuden mit mehr als zwei selbständigen Wohnungen und Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945, auch für Eigentumswohnungen in solchen Altbauten (§ 16 Abs. 1 Z 2 und Abs. 2 MRG)
- Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 30. Juni 1953 fallen ebenfalls voll unter das MRG (§ 1 Abs. 4 Z 1 MRG); bei Baubewilligung ab 9. Mai 1945 ist dort statt des Richtwerts ein angemessener Mietzins zulässig
- Richtwerte je Bundesland ab 1.4.2026: von 6,15 €/m² (Burgenland) bis 10,35 €/m² (Vorarlberg), Wien 6,74 €/m², vor Zu- und Abschlägen
- Erhöhung 2026 gesetzlich auf 1 % begrenzt, 2027 auf 2 % (5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz)
- Überhöhte Miete: Antrag bei unbefristeten Verträgen binnen drei Jahren ab Vereinbarung, bei befristeten bis sechs Monate nach Mietende (§ 16 Abs. 8 MRG)
2. Befristungsabschlag: 25 Prozent, die oft fehlen
Der am häufigsten übersehene Posten im ganzen Mietrecht.
Ein befristeter Hauptmietvertrag über eine Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG führt zu einem Abschlag von 25 Prozent auf den zulässigen Hauptmietzins.
In der Praxis wird er häufig nicht berücksichtigt. Bei einer befristeten Wohnung in einem Altbau mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945 lohnt deshalb als Erstes das Nachrechnen: Richtwert des Bundeslandes mal Nutzfläche, begründete Zu- und Abschläge, dann minus 25 Prozent. Für Gebäude mit Baubewilligung zwischen 1945 und Mitte 1953 passt diese Rechnung nicht, dort ist der angemessene Mietzins der Ausgangswert (§ 16 Abs. 1 Z 2 MRG), von dem ebenfalls 25 Prozent abgehen (§ 16 Abs. 7 MRG).
Der Vollanwendungsbereich betrifft typischerweise Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis zum 30. Juni 1953 und mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (§ 1 Abs. 4 Z 1 MRG). Für vermietete Eigentumswohnungen ist die Grenze enger: Sie fallen nur in die Vollanwendung, wenn das Gebäude vor dem 9. Mai 1945 bewilligt wurde (§ 1 Abs. 4 Z 3 MRG). In frei finanzierten Neubauten gibt es keine Obergrenze und damit auch keinen Abschlag.
Kündigen dürfen Mieterinnen und Mieter einen befristeten Vertrag nach Ablauf eines Jahres jederzeit mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten, unabhängig von der vereinbarten Dauer.
| Wer vermietet | Mindestdauer | Folge einer kürzeren Befristung |
|---|---|---|
| Unternehmer, etwa Hausverwaltung oder Immobiliengesellschaft | fünf Jahre | Die Befristung ist unwirksam, der Vertrag gilt als unbefristet |
| alle übrigen Vermieter | drei Jahre | Die Befristung ist unwirksam, der Vertrag gilt als unbefristet |
3. Kaution: Verzinsung und Rückzahlung
Zwei Dinge holen hier Geld zurück: die Zinsen und ein Übergabeprotokoll.
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht; üblich und im Regelfall angemessen sind drei bis sechs Bruttomonatsmieten.
Der Vermieter muss die Kaution fruchtbringend veranlagen. Die Zinsen gehören der Mieterin oder dem Mieter und sind bei der Rückzahlung mit auszubezahlen, auch das wird oft übersehen.
Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen verwendet wird. Was einbehalten wird, muss aufgeschlüsselt und begründet werden.
| Zulässig | Nicht zulässig |
|---|---|
| offene Mieten und Betriebskosten | gewöhnliche Abnützung der Wohnung |
| Schäden über die gewöhnliche Abnützung hinaus | Ausmalen nach mehrjähriger Nutzung |
4. Betriebskosten: was verrechnet werden darf
Im Vollanwendungsbereich ist der Katalog abschließend, alles andere gehört nicht hinein.
Fehler in der Abrechnung entstehen oft an der Grenze zwischen Betriebskosten und Erhaltung.
Die Abrechnung ist bis 30. Juni des Folgejahres zu legen und im Haus aufzulegen. Mieterinnen und Mieter dürfen die zugrunde liegenden Belege einsehen, und bei einer ungewöhnlich hohen Position lohnt sich das.
Für die Erhaltung allgemeiner Teile und ernster Schäden ist der Vermieter zuständig, dazu zählt auch die Erhaltung von Heizthermen und Warmwasserboilern. Kleine Reparaturen im Inneren der Wohnung trägt die Mieterin oder der Mieter.
| Verrechenbar | Nicht verrechenbar |
|---|---|
| Wasser und Abwasser, Kanalräumung, Müllabfuhr | Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus |
| Rauchfangkehrung, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung | Reparaturrücklagen |
| Versicherungsprämien, Verwaltungshonorar, Hausbetreuung | Kosten, die dem Vermieter selbst zuzurechnen sind |
Was sonst noch Geld spart
Vier Posten außerhalb des Mietvertrags, die auf dieselbe Wohnung wirken.
- Wohnbeihilfe. Sie ist Landessache, die Bedingungen unterscheiden sich je Bundesland erheblich. Ein Antrag lohnt sich vor allem bei niedrigem Einkommen und hoher Mietbelastung.
- Heizkosten und Energie. Der Anbieterwechsel beim Strom betrifft nur den Energieanteil, wirkt aber sofort. Bei Fernwärme ist ein Wechsel nicht möglich, dort hilft nur der Verbrauch.
- Haushaltsversicherung prüfen. Sie enthält in Österreich meist die Privathaftpflicht. Wer keine hat, haftet etwa für einen Wasserschaden beim Nachbarn ohne Versicherungsschutz.
- Beim Auszug nicht vorschnell zahlen. Forderungen aus der Endabrechnung erst prüfen lassen und dann begleichen. Zurückholen ist aufwendiger als einbehalten.
Häufige Fragen
Müssen Mieter Maklerprovision zahlen?
Seit 1. Juli 2023 fast nie. Es gilt das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt hat, in aller Regel der Vermieter. Umgehungen über „Bearbeitungsgebühren“ oder überhöhte Ablösen sind unzulässig, bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.
Was ist der Befristungsabschlag?
25 Prozent Abschlag auf den zulässigen Hauptmietzins bei einem befristeten Hauptmietvertrag über eine Wohnung im MRG-Vollanwendungsbereich. Er wird häufig nicht berücksichtigt und ist damit einer der häufigsten Gründe für eine erfolgreiche Mietzinsüberprüfung.
Gibt es Zinsen auf die Kaution?
Ja. Der Vermieter muss die Kaution fruchtbringend veranlagen, und die Zinsen stehen der Mieterin oder dem Mieter zu. Sie sind bei der Rückzahlung mit auszubezahlen.
Muss beim Auszug ausgemalt werden?
Nur bei Beschädigung über die gewöhnliche Abnützung hinaus. Eine pauschale Vertragsklausel, die das Ausmalen in jedem Fall verlangt, ist in der Regel unwirksam. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug ist der beste Nachweis.
Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung kommen?
Bis 30. Juni des Folgejahres. Sie ist im Haus aufzulegen, und Mieterinnen und Mieter können die Belege einsehen. Verrechenbar sind nur die im MRG abschließend aufgezählten Positionen, Erhaltungsarbeiten und Reparaturrücklagen gehören nicht dazu.
Wie lange lässt sich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Bei einem unbefristeten Vertrag muss die Überprüfung binnen drei Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung beantragt werden, zurück gibt es zu viel Gezahltes aus höchstens drei Jahren. Bei einem befristeten Vertrag endet die Frist frühestens sechs Monate nach Mietende, die Rückforderung reicht dann bis zu zehn Jahre zurück (§ 16 Abs. 8 und § 27 Abs. 3 MRG). Der Antrag läuft über die Schlichtungsstelle der Gemeinde oder, wo es keine gibt, über das Bezirksgericht.
Allgemeine Information ohne Gewähr, keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der konkrete Vertrag und die geltende Rechtslage; im Streitfall hilft die zuständige Interessenvertretung oder eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Die Zahlen auf dieser Seite stammen aus den folgenden amtlichen Quellen. Im Zweifel gilt die Quelle, denn Beträge und Regeln ändern sich jährlich.
- Justizministerium (BMJ): Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 (Rechtsgrundlage für Richtwertmietzins (MRG))
- RIS: Mietrechtsgesetz (MRG), geltende Fassung (Mietrechtsgesetz (MRG): Mietzinsbildung, Befristung, Kaution und Betriebskostenkatalog)
- RIS: § 29 MRG, Mindestdauer befristeter Mietverträge (fünf bzw. drei Jahre) (§ 29 MRG: Mindestbefristungsdauer für Hauptmietverträge)
- Arbeiterkammer Wien: Fristen bei der Mietzinsüberprüfung (Antragsfrist drei Jahre ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung, bei befristeten Verträgen bis sechs Monate nach Mietende, Rückforderung bis zehn Jahre)
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