Mieten in Österreich: vier Posten, bei denen du Geld zurückholst

1. Maklerprovision: das Bestellerprinzip

Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Wohnungsmiete das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Das ist in aller Regel der Vermieter.

Wohnungssuchende zahlen nur, wenn sie den Makler selbst und nachweislich beauftragt haben und dieser nicht ohnehin schon vom Vermieter beauftragt war. Die Ausnahmen sind eng.

Umgehungsversuche sind unzulässig – etwa als „Bearbeitungsgebühr“, „Vertragserrichtungskosten“ oder überhöhte Ablöse für Einrichtung, die kaum etwas wert ist. Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.

Achtung: Das Bestellerprinzip gilt nur bei Miete, nicht beim Kauf. Käuferinnen und Käufer zahlen weiterhin Provision.

2. Befristungsabschlag: 25 Prozent, die oft fehlen

Der am häufigsten übersehene Posten im ganzen Mietrecht.

Ein befristeter Hauptmietvertrag über eine Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG führt zu einem Abschlag von 25 Prozent auf den zulässigen Hauptmietzins.

In der Praxis wird er häufig nicht berücksichtigt. Wer befristet in einem Altbau wohnt, sollte deshalb als Erstes nachrechnen: Richtwert des Bundeslandes mal Nutzfläche, begründete Zu- und Abschläge, dann minus 25 Prozent.

Der Vollanwendungsbereich betrifft typischerweise Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945, mit mindestens drei selbstständigen Wohnungen und nicht im Wohnungseigentum. Bei Neubauten gibt es keine Obergrenze – und damit auch keinen Abschlag.

Mindestdauer: Seit 1. Jänner 2026 muss ein befristeter Hauptmietvertrag über eine Wohnung mindestens fünf Jahre laufen, wenn der Vermieter Unternehmer ist (etwa Hausverwaltung oder Immobiliengesellschaft), sonst mindestens drei Jahre. Kürzere Befristungen sind unwirksam; der Vertrag gilt dann als unbefristet.

Kündigung durch dich: Nach Ablauf eines Jahres kannst du jederzeit mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten aufkündigen.

3. Kaution: Verzinsung und Rückzahlung

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht; üblich und im Regelfall angemessen sind drei bis sechs Bruttomonatsmieten.

Der Vermieter muss die Kaution fruchtbringend veranlagen. Die Zinsen stehen dir zu und sind bei der Rückzahlung mit auszubezahlen – auch das wird oft übersehen.

Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen verwendet wird. Was einbehalten wird, muss aufgeschlüsselt und begründet werden.

Zulässig ist der Einbehalt für offene Mieten und Betriebskosten sowie für Schäden über die gewöhnliche Abnützung hinaus. Nicht zulässig ist er für normale Abnützung – etwa für das Ausmalen nach mehrjähriger Nutzung.

Der beste Schutz ist ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug. Ohne Dokumentation steht Aussage gegen Aussage.

4. Betriebskosten: was verrechnet werden darf

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist der Katalog der verrechenbaren Betriebskosten abschließend geregelt: unter anderem Wasser und Abwasser, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung, Versicherungsprämien, Verwaltungshonorar und Hausbetreuung.

Nicht verrechenbar sind Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus, Reparaturrücklagen und Kosten, die dem Vermieter selbst zuzurechnen sind. Genau hier passieren die meisten Fehler in Abrechnungen.

Die Abrechnung ist bis 30. Juni des Folgejahres zu legen und im Haus aufzulegen. Du hast das Recht, in die zugrunde liegenden Belege Einsicht zu nehmen – nutze es, wenn eine Position ungewöhnlich hoch ist.

Erhaltung: Für allgemeine Teile und ernste Schäden ist der Vermieter zuständig. Dazu zählt auch die Erhaltung von Heizthermen und Warmwasserboilern. Kleine Reparaturen im Inneren der Wohnung trägst du.

Was sonst noch Geld spart

Wohnbeihilfe. Sie ist Landessache, und die Bedingungen unterscheiden sich je Bundesland erheblich. Ein Antrag lohnt sich vor allem bei niedrigem Einkommen und hoher Mietbelastung.

Heizkosten und Energie. Der Anbieterwechsel beim Strom betrifft nur den Energieanteil, wirkt aber sofort. Bei Fernwärme ist ein Wechsel nicht möglich – dort hilft nur der Verbrauch.

Haushaltsversicherung prüfen. Sie enthält in Österreich meist die Privathaftpflicht – ohne sie steht man auch dort ohne Schutz da.

Beim Auszug nicht vorschnell zahlen. Forderungen des Vermieters aus der Endabrechnung erst prüfen lassen, bevor du sie begleichst. Zurückholen ist aufwendiger als einbehalten.