Mietrecht

Geltungsbereich: Voll, teilweise oder gar nicht?

Der häufigste Irrtum im Mietrecht – und die Frage, die alles andere bestimmt.

Vollanwendung. Hier greifen alle Schutzbestimmungen einschließlich der Mietzinsobergrenze. Typischer Fall: eine Mietwohnung in einem Gebäude mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945, mit mindestens drei selbstständigen Wohnungen, nicht im Wohnungseigentum und nicht umfassend gefördert saniert.

Teilanwendung. Kündigungsschutz, Erhaltungspflichten und Befristungsregeln gelten, die Mietzinsbildung ist aber frei. Das betrifft vor allem nicht geförderte Neubauten (Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945), vermietete Eigentumswohnungen und Dachbodenausbauten.

Vollausnahme. Das MRG gilt gar nicht – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Gebäuden mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen, Dienst- und Ferienwohnungen sowie bei Mietverträgen bis zu sechs Monaten. Dann gilt nur das ABGB.

Praktische Folge: Wer in einem Neubau wohnt, kann den Mietzins nicht als überhöht bekämpfen – dort gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Wer im Altbau wohnt, sehr wohl.

Richtwerte je Bundesland ab 1. April 2026

Der Richtwert ist der Ausgangswert – nicht der zulässige Endpreis.

Die Richtwerte werden jährlich zum 1. April valorisiert. Für 2026 ist die Erhöhung gesetzlich auf 1 Prozent begrenzt, für 2027 auf 2 Prozent (5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz).

Der Richtwert beschreibt die mietrechtliche Normwohnung: brauchbarer Zustand, Ausstattungskategorie A, in durchschnittlicher Lage, mit Zimmer, Küche, Vorraum, WC und zeitgemäßem Bad. Von diesem Wert aus wird für die konkrete Wohnung auf- oder abgeschlagen.

Für Wohnungen, die vor dem 1. März 1994 vermietet wurden, gilt statt des Richtwerts der Kategoriemietzins – ein deutlich niedrigerer Betrag, gestaffelt nach den Ausstattungskategorien A bis D.

Zu- und Abschläge: warum die Miete höher sein darf

Ohne die Zu- und Abschläge ist der Richtwert nicht anwendbar. Sie sind der Grund, warum zwei Altbauwohnungen im selben Bundesland sehr unterschiedliche zulässige Mieten haben.

Zuschläge kommen unter anderem für überdurchschnittliche Lage, gehobene Ausstattung, Balkon oder Terrasse, Lift, ruhige Lage im Hof, guten Erhaltungszustand und einen Stellplatz in Betracht.

Abschläge sind vorzunehmen bei schlechter Lage, Erdgeschoss ohne Sicherung, fehlendem Lift in oberen Stockwerken, Lärmbelastung, ungünstigem Grundriss oder Befristung.

Befristungsabschlag: Ein befristeter Hauptmietvertrag über eine Wohnung führt zu einem Abschlag von 25 Prozent auf den zulässigen Hauptmietzins. Er wird in der Praxis häufig nicht berücksichtigt – ein guter erster Prüfpunkt.

Die Zuschläge müssen im Mietvertrag schriftlich und der Höhe nach nachvollziehbar ausgewiesen sein. Fehlt diese Aufschlüsselung, sind sie im Streitfall schwer zu verteidigen.

Wertsicherung: Seit 1. Jänner 2026 regelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz, wann die Miete steigen darf. Angepasst wird nur einmal im Jahr zum 1. April – im Jahr nach dem Vertragsabschluss erstmals, und dann nur anteilig nach den vollen Monaten seit Vertragsbeginn. Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als drei Prozent, zählt der darüber liegende Teil nur zur Hälfte. Für die Richtwerte selbst gilt zusätzlich der gesetzliche Deckel von 1 Prozent (2026) und 2 Prozent (2027).

Befristet oder unbefristet

Seit 1. Jänner 2026 hängt die Mindestdauer davon ab, wer vermietet: Ist der Vermieter Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes – also etwa eine Hausverwaltung, eine Immobiliengesellschaft oder ein gewerblicher Vermieter –, muss ein befristeter Hauptmietvertrag über eine Wohnung mindestens fünf Jahre laufen. Vermietet eine Privatperson, bleibt es bei mindestens drei Jahren (§ 29 MRG in der Fassung des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes). Kürzere Befristungen sind unwirksam – der Vertrag gilt dann als unbefristet.

Die Befristung muss schriftlich vereinbart und der Endtermin unbedingt und datumsmäßig bestimmt sein. Formfehler führen dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt.

Kündigung durch die Mieterin oder den Mieter: Nach Ablauf eines Jahres kann ein befristeter Vertrag jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Monatsletzten aufgekündigt werden.

Verlängerung: Wird nach Ablauf nicht geräumt und nichts vereinbart, verlängert sich der Vertrag einmalig – um fünf Jahre bei unternehmerischen Vermietern, sonst um drei Jahre. Danach läuft er unbefristet weiter.

Für die Befristung gebührt der Abschlag von 25 Prozent auf den Hauptmietzins.

Kaution

Eine gesetzliche Obergrenze für die Kaution gibt es nicht; üblich und im Regelfall angemessen sind drei bis sechs Bruttomonatsmieten.

Der Vermieter muss die Kaution fruchtbringend veranlagen – etwa auf einem Sparbuch. Die Zinsen stehen der Mieterin oder dem Mieter zu.

Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen verwendet wird. Was einbehalten wird, muss aufgeschlüsselt und begründet werden.

Zulässig ist der Einbehalt für offene Mieten und Betriebskosten sowie für Schäden, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Nicht zulässig ist der Einbehalt für normale Abnützung – etwa für das Ausmalen nach mehrjähriger Nutzung.

Ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug ist der wirksamste Schutz gegen Streit über die Kaution.

Betriebskosten und Erhaltung

Im Vollanwendungsbereich ist der Katalog der verrechenbaren Betriebskosten abschließend geregelt: unter anderem Wasser und Abwasser, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung, Versicherungsprämien, Verwaltungshonorar und Hausbetreuung.

Nicht verrechenbar sind Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus, Reparaturrücklagen und Kosten, die dem Vermieter selbst zuzurechnen sind.

Die Abrechnung ist bis 30. Juni des Folgejahres zu legen und im Haus aufzulegen. Du hast das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen.

Zur Einordnung: Im zweiten Quartal 2026 zahlten Hauptmieterinnen und Hauptmieter in Österreich im Schnitt 10,5 € je Quadratmeter oder 694,70 € je Wohnung – Miete samt Betriebskosten, ohne Heizung (Statistik Austria).

Erhaltung: Der Vermieter hat für die Erhaltung der allgemeinen Teile und für die Behebung ernster Schäden zu sorgen – dazu zählen etwa Heizthermen und Warmwasserboiler, deren Erhaltungspflicht beim Vermieter liegt. Kleine Reparaturen im Inneren trägt die Mieterin oder der Mieter.

Maklerprovision – Bestellerprinzip

Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Wohnungsmiete das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. In aller Regel ist das der Vermieter.

Wohnungssuchende zahlen nur dann, wenn sie den Makler selbst und nachweislich beauftragt haben und der Makler nicht ohnehin schon vom Vermieter beauftragt war. Die Ausnahmen sind eng.

Umgehungsversuche – etwa als „Bearbeitungsgebühr“, „Vertragserrichtungskosten“ oder überhöhte Ablösen – sind unzulässig. Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.

Achtung: Das Bestellerprinzip gilt nur bei Miete, nicht beim Immobilienkauf. Dort zahlen Käufer weiterhin Provision.

Zu hohe Miete zurückholen

Im Vollanwendungsbereich ist der Mietzins überprüfbar – und das kostet fast nichts.