Mietrecht
Ob für eine Mietwohnung eine gesetzliche Obergrenze gilt, entscheidet vor allem eine Frage: Wann wurde das Gebäude bewilligt? Davon hängt ab, ob der Vermieter den Mietzins frei vereinbaren darf oder nur den Richtwert plus begründete Zuschläge verlangen kann.
Inhalt8 Abschnitte
Geltungsbereich: Voll, teilweise oder gar nicht?
Der häufigste Irrtum im Mietrecht und die Frage, die alles andere bestimmt.
Vollanwendung. Hier greifen alle Schutzbestimmungen einschließlich der gesetzlichen Mietzinsobergrenze. Typischer Fall: eine Mietwohnung in einem Gebäude mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945, mit mindestens drei selbstständigen Wohnungen und nicht umfassend gefördert saniert. Das gilt auch für eine vermietete Eigentumswohnung in einem solchen Altbau.
Teilanwendung. Hier gelten nur einzelne Bestimmungen des MRG (§ 1 Abs. 4 MRG): Kündigungsschutz und Befristungsregeln (§§ 29 bis 36), die Regeln zur Kaution (§ 16b) und der Eintritt in den Mietvertrag im Todesfall (§ 14). Die Mietzinsbildung ist frei, und die Erhaltungspflichten des MRG gelten nicht; für die Erhaltung gilt das ABGB (§ 1096). Das betrifft vor allem nicht geförderte Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 (§ 1 Abs. 4 Z 1 MRG), vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 (§ 1 Abs. 4 Z 3 MRG), Dachbodenausbauten und Aufbauten mit Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001 (Z 2) sowie Zubauten mit Baubewilligung nach dem 30. September 2006 (Z 2a). Mietwohnungen in Gebäuden, die zwischen dem 9. Mai 1945 und dem 30. Juni 1953 bewilligt wurden, fallen dagegen in die Vollanwendung; dort ist der Mietzins auf den angemessenen Betrag begrenzt (§ 16 Abs. 1 Z 2 MRG).
Vollausnahme. Das MRG gilt gar nicht, etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern (Gebäude mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen), bei Dienstwohnungen und bei Zweitwohnungen, die nur der Erholung oder Freizeit dienen. Kurze Verträge bis zu einem halben Jahr sind nur dann ausgenommen, wenn sie Geschäftsräume betreffen oder eine Zweitwohnung, die wegen eines beruflich bedingten, vorübergehenden Ortswechsels gemietet wird. In diesen Fällen gilt nur das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB).
Praktische Folge: Wer in einem frei finanzierten Neubau wohnt, kann den Mietzins nicht als gesetzlich überhöht bekämpfen, dort gibt es keine Richtwert-Obergrenze. Wer im klassischen Altbau wohnt, sehr wohl. Wo Mieterinnen und Mieter am häufigsten Geld zurückholen, zeigt der Leitfaden Miete sparen.
| Bereich | Typischer Fall | Mietzins begrenzt? | Kündigungsschutz? |
|---|---|---|---|
| Vollanwendung | Altbau vor 9.5.1945, ab drei Wohnungen, auch Eigentumswohnung im Altbau | ja (Richtwert bzw. Kategorie) | ja |
| Teilanwendung | Neubau ohne Förderung, Eigentumswohnung im Neubau, Dachbodenausbau | nein | ja |
| Vollausnahme | Ein-/Zweifamilienhaus, Dienstwohnung, Zweitwohnung für die Freizeit | nein | nein (nur ABGB) |
Richtwertmietzins (MRG)
Gesetzlich geregelte Mietzinsobergrenze für Altbauwohnungen in Österreich je Bundesland.
- Richtwert gilt für Wohnungen der Kategorien A bis C im Vollanwendungsbereich des MRG in Gebäuden mit mehr als zwei selbständigen Wohnungen und Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945, auch für Eigentumswohnungen in solchen Altbauten (§ 16 Abs. 1 Z 2 und Abs. 2 MRG)
- Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 30. Juni 1953 fallen ebenfalls voll unter das MRG (§ 1 Abs. 4 Z 1 MRG); bei Baubewilligung ab 9. Mai 1945 ist dort statt des Richtwerts ein angemessener Mietzins zulässig
- Richtwerte je Bundesland ab 1.4.2026: von 6,15 €/m² (Burgenland) bis 10,35 €/m² (Vorarlberg), Wien 6,74 €/m², vor Zu- und Abschlägen
- Erhöhung 2026 gesetzlich auf 1 % begrenzt, 2027 auf 2 % (5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz)
- Überhöhte Miete: Antrag bei unbefristeten Verträgen binnen drei Jahren ab Vereinbarung, bei befristeten bis sechs Monate nach Mietende (§ 16 Abs. 8 MRG)
Richtwerte je Bundesland ab 1. April 2026
Der Richtwert ist der Ausgangswert für die Normwohnung, nicht der zulässige Endpreis.
Die Richtwerte werden jährlich zum 1. April valorisiert. Für 2026 ist die Erhöhung gesetzlich auf 1 Prozent begrenzt, für 2027 auf 2 Prozent (5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz).
Der Richtwert beschreibt die mietrechtliche Normwohnung: brauchbarer Zustand, Ausstattungskategorie A, in durchschnittlicher Lage, mit Zimmer, Küche, Vorraum, WC und zeitgemäßem Bad. Von diesem Wert aus wird für die konkrete Wohnung auf- oder abgeschlagen.
Für Wohnungen, die vor dem 1. März 1994 vermietet wurden, gilt statt des Richtwerts der Kategoriemietzins, ein deutlich niedrigerer Betrag, gestaffelt nach den Ausstattungskategorien A bis D.
Richtwertmietzins (MRG)
Gesetzlich geregelte Mietzinsobergrenze für Altbauwohnungen in Österreich je Bundesland.
- Richtwert gilt für Wohnungen der Kategorien A bis C im Vollanwendungsbereich des MRG in Gebäuden mit mehr als zwei selbständigen Wohnungen und Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945, auch für Eigentumswohnungen in solchen Altbauten (§ 16 Abs. 1 Z 2 und Abs. 2 MRG)
- Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 30. Juni 1953 fallen ebenfalls voll unter das MRG (§ 1 Abs. 4 Z 1 MRG); bei Baubewilligung ab 9. Mai 1945 ist dort statt des Richtwerts ein angemessener Mietzins zulässig
- Richtwerte je Bundesland ab 1.4.2026: von 6,15 €/m² (Burgenland) bis 10,35 €/m² (Vorarlberg), Wien 6,74 €/m², vor Zu- und Abschlägen
- Erhöhung 2026 gesetzlich auf 1 % begrenzt, 2027 auf 2 % (5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz)
- Überhöhte Miete: Antrag bei unbefristeten Verträgen binnen drei Jahren ab Vereinbarung, bei befristeten bis sechs Monate nach Mietende (§ 16 Abs. 8 MRG)
| Bundesland | Richtwert je m² |
|---|---|
| Burgenland | 6,15 €/m² |
| Kärnten | 7,89 €/m² |
| Niederösterreich | 6,92 €/m² |
| Oberösterreich | 7,30 €/m² |
| Salzburg | 9,31 €/m² |
| Steiermark | 9,30 €/m² |
| Tirol | 8,22 €/m² |
| Vorarlberg | 10,35 €/m² |
| Wien | 6,74 €/m² |
Zu- und Abschläge: warum die Miete höher sein darf
Erst die Zu- und Abschläge machen aus dem Richtwert den zulässigen Mietzins, Lage und Befristung wirken dabei am stärksten.
Zu- und Abschläge erklären, warum zwei Altbauwohnungen im selben Bundesland sehr unterschiedliche zulässige Mieten haben können.
Befristungsabschlag: Ein befristeter Hauptmietvertrag über eine Wohnung führt zu einem Abschlag von 25 Prozent auf den zulässigen Hauptmietzins. Er wird in der Praxis häufig nicht berücksichtigt, ein guter erster Prüfpunkt.
Die Zuschläge müssen im Mietvertrag schriftlich und der Höhe nach nachvollziehbar ausgewiesen sein. Fehlt diese Aufschlüsselung, sind sie im Streitfall schwer zu verteidigen.
Wertsicherung: Seit 1. Jänner 2026 regelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), wann die Miete steigen darf. Angepasst wird nur einmal im Jahr zum 1. April, im Jahr nach dem Vertragsabschluss erstmals, und dann nur anteilig nach den vollen Monaten seit Vertragsbeginn. Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als drei Prozent, zählt der darüber liegende Teil nur zur Hälfte. Für die Richtwerte selbst gilt zusätzlich der gesetzliche Deckel von 1 Prozent (2026) und 2 Prozent (2027).
| Beispiele | |
|---|---|
| Zuschläge möglich für | überdurchschnittliche Lage, gehobene Ausstattung, Balkon oder Terrasse, Lift, ruhige Lage im Hof, guten Erhaltungszustand, Stellplatz |
| Abschläge vorzunehmen bei | schlechter Lage, Erdgeschoss ohne Sicherung, fehlendem Lift in oberen Stockwerken, Lärmbelastung, ungünstigem Grundriss, Befristung |
Befristet oder unbefristet
Seit 1. Jänner 2026 hängt die Mindestdauer davon ab, wer vermietet.
Befristete Mietverträge müssen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG zwingenden Mindestlaufzeiten genügen. Werden diese Fristen unterschritten, ist die Befristungsklausel unwirksam, und der Mietvertrag gilt automatisch als unbefristet abgeschlossen.
| Frage | Regel |
|---|---|
| Mindestdauer | Fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist (etwa Hausverwaltung, Immobiliengesellschaft, gewerblicher Vermieter); drei Jahre bei privaten Vermietern (§ 29 MRG idF des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes). Kürzere Befristungen sind unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet |
| Form | Schriftlich, mit unbedingt und datumsmäßig bestimmtem Endtermin. Formfehler führen dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt |
| Kündigung durch Mieter | Nach Ablauf eines Jahres jederzeit mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten |
| Verlängerung | Wird nach Ablauf nicht geräumt und nichts vereinbart, verlängert sich der Vertrag einmalig (um fünf Jahre bei unternehmerischen Vermietern, sonst um drei Jahre), danach läuft er unbefristet weiter |
| Mietzins | Für die Befristung gebührt der Abschlag von 25 Prozent auf den Hauptmietzins |
Kaution
Die Kaution dient der Sicherung künftiger Vermieteransprüche und muss fruchtbringend getrennt angelegt werden.
Die Kaution sichert berechtigte Forderungen des Vermieters aus Mietzinsrückständen oder Beschädigungen der Wohnung ab. Sie darf nicht als allgemeines Druckmittel verwendet werden.
| Frage | Regel |
|---|---|
| Höhe | Keine gesetzliche Obergrenze; üblich und im Regelfall angemessen sind drei bis sechs Bruttomonatsmieten |
| Veranlagung | Der Vermieter muss die Kaution fruchtbringend veranlagen, etwa auf einem Sparbuch. Die Zinsen stehen der Mieterin oder dem Mieter zu |
| Rückzahlung | Nach Mietende unverzüglich, soweit keine berechtigten Forderungen bestehen. Einbehalte müssen aufgeschlüsselt und begründet werden |
| Zulässiger Einbehalt | Offene Mieten und Betriebskosten sowie Schäden über die gewöhnliche Abnützung hinaus. Nicht zulässig: normale Abnützung, etwa das Ausmalen nach mehrjähriger Nutzung |
Betriebskosten und Erhaltung
Betriebskosten dürfen nur gesetzlich definierte laufende Bewirtschaftungskosten enthalten, keine Instandhaltungsrücklagen.
Die Abrechnung ist bis 30. Juni des Folgejahres zu legen und im Haus aufzulegen. Mieterinnen und Mieter dürfen die Belege einsehen.
Erhaltung: Im Vollanwendungsbereich sorgt der Vermieter für die allgemeinen Teile des Hauses und behebt ernste Schäden. Auch Heizthermen und Warmwasserboiler muss er erhalten. Kleine Reparaturen im Inneren der Wohnung trägt die Mieterin oder der Mieter.
Betriebskosten nach MRG
Laufende Kosten des Hauses, die auf Mieter überwälzt werden dürfen; im Vollanwendungsbereich des MRG abschließend aufgezählt.
- Im Vollanwendungsbereich des MRG darf nur verrechnet werden, was im Katalog steht
- Die Abrechnung ist bis 30. Juni des Folgejahres zu legen, mit Recht auf Belegeinsicht
- Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus sind keine Betriebskosten
- Im Teilanwendungsbereich, etwa bei Neubauten, gilt der Mietvertrag
| Positionen | |
|---|---|
| Verrechenbar (abschließender Katalog) | Wasser und Abwasser, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung, Versicherungsprämien, Verwaltungshonorar, Hausbetreuung |
| Nicht verrechenbar | Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus, Reparaturrücklagen, Kosten, die dem Vermieter selbst zuzurechnen sind |
Maklerprovision: Bestellerprinzip
Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Wohnungsmiete das gesetzliche Bestellerprinzip nach Paragraph 17a MaklerG.
Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Wohnungsmiete das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. In aller Regel ist das der Vermieter.
Wohnungssuchende zahlen nur dann, wenn sie den Makler selbst und nachweislich beauftragt haben und der Makler nicht ohnehin schon vom Vermieter beauftragt war. Die Ausnahmen sind eng.
Umgehungsversuche (etwa als „Bearbeitungsgebühr“, „Vertragserrichtungskosten“ oder überhöhte Ablösen) sind unzulässig. Wer trotzdem gezahlt hat, kann den Betrag zurückfordern.
Bestellerprinzip bei Wohnungsmiete
Bei der Wohnungsmiete zahlt die Maklerprovision, wer den Makler beauftragt hat, in aller Regel der Vermieter.
- Gilt seit 1. Juli 2023 für die Vermittlung von Mietwohnungen
- Wohnungssuchende zahlen nur, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben und er nicht schon für den Vermieter tätig war
- Umgehungen als Bearbeitungsgebühr, Vertragserrichtungskosten oder überhöhte Ablöse sind unzulässig, Gezahltes kann zurückgefordert werden
- Beim Kauf gilt es nicht, dort zahlen Käufer weiter Provision
Zu hohe Miete zurückholen
Im Vollanwendungsbereich ist der Mietzins überprüfbar und das Verfahren kostet fast nichts.
Anwendungsbereich klären
Baujahr bzw. Baubewilligung des Gebäudes und Zahl der Wohnungen feststellen. Nur im Vollanwendungsbereich gibt es eine gesetzliche Obergrenze.
Zulässigen Hauptmietzins berechnen
Bei Baubewilligung bis 8. Mai 1945: Richtwert des Bundeslandes mal Nutzfläche, dann begründete Zu- und Abschläge, bei Befristung minus 25 %. Bei Baubewilligung zwischen 9. Mai 1945 und 30. Juni 1953 gilt statt des Richtwerts der angemessene Mietzins als Obergrenze (§ 16 Abs. 1 Z 2 MRG), der Befristungsabschlag von 25 % ebenso (§ 16 Abs. 7 MRG). Mit dem tatsächlich verrechneten Hauptmietzins vergleichen, Betriebskosten und USt bleiben außen vor.
Beratung einholen
Arbeiterkammer und Mietervereinigung prüfen Mietverträge kostenlos oder gegen geringen Beitrag und rechnen die Zuschläge nach.
Antrag bei der Schlichtungsstelle
In Gemeinden mit Schlichtungsstelle (etwa Wien, Graz, Linz, Salzburg) wird zuerst dort entschieden, sonst direkt beim Bezirksgericht. Das Verfahren ist für Mieter kostengünstig.
Entscheidung abwarten und Rückforderung durchsetzen
Wird der Mietzins als überhöht festgestellt, wird er für die Zukunft herabgesetzt und die Differenz für die Vergangenheit zurückerstattet.
Häufige Fragen
Woran lässt sich erkennen, ob für eine Wohnung eine Mietzinsobergrenze gilt?
An der Baubewilligung des Gebäudes und der Zahl der Wohnungen. Vollanwendung des MRG, und damit eine Obergrenze, gilt typischerweise bei Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945 und mindestens drei selbstständigen Wohnungen, auch für vermietete Eigentumswohnungen in solchen Altbauten. In frei finanzierten Neubauten, auch bei Eigentumswohnungen dort, ist der Mietzins frei.
Wie hoch ist der Richtwert in den einzelnen Bundesländern?
Ab 1. April 2026 zwischen 6,15 €/m² im Burgenland und 10,35 €/m² in Vorarlberg; Wien liegt bei 6,74 €/m². Das ist aber nur der Ausgangswert für die mietrechtliche Normwohnung, für die konkrete Wohnung kommen begründete Zu- und Abschläge dazu.
Gilt der Befristungsabschlag automatisch?
Rechtlich steht er zu, von selbst angewendet wird er aber nicht. Bei einem befristeten Hauptmietvertrag über eine Wohnung im Vollanwendungsbereich sinkt der zulässige Hauptmietzins um 25 %. Viele Verträge lassen den Abschlag weg, dann muss die Mieterin oder der Mieter ihn über eine Mietzinsüberprüfung durchsetzen. Das ist einer der häufigsten Gründe für eine erfolgreiche Überprüfung.
Wie lange lässt sich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Bei einem unbefristeten Vertrag muss die Überprüfung binnen drei Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung beantragt werden, zurückgefordert werden kann zu viel Gezahltes aus höchstens drei Jahren (§ 16 Abs. 8 und § 27 Abs. 3 MRG). Bei einem befristeten Vertrag endet die Antragsfrist frühestens sechs Monate nach Mietende oder nach der Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag, die Rückforderung reicht dann bis zu zehn Jahre zurück. Der Antrag läuft über die Schlichtungsstelle der Gemeinde oder, wo es keine gibt, über das Bezirksgericht.
Muss beim Auszug ausgemalt werden?
Nur, wenn die Wohnung über die gewöhnliche Abnützung hinaus beschädigt ist. Eine pauschale Klausel im Mietvertrag, die das Ausmalen in jedem Fall verlangt, ist in der Regel unwirksam. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug ist der beste Nachweis.
Wer zahlt die Maklerprovision bei der Wohnungsmiete?
Seit 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt hat, fast immer der Vermieter. Umgehungen über Bearbeitungsgebühren oder überhöhte Ablösen sind unzulässig, bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden. Beim Kauf gilt das Bestellerprinzip nicht.
Wer zahlt die Reparatur der Therme?
Im Vollanwendungsbereich liegt die Erhaltungspflicht für Heizthermen, Warmwasserboiler und ähnliche Wärmebereitungsgeräte beim Vermieter. Kleine Reparaturen im Inneren der Wohnung trägt die Mieterin oder der Mieter.
Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung kommen?
Bis 30. Juni des Folgejahres. Sie ist im Haus aufzulegen, und Mieterinnen und Mieter haben das Recht, die zugrunde liegenden Belege einzusehen. Verrechenbar sind nur die im MRG abschließend aufgezählten Positionen, Erhaltungsarbeiten gehören nicht dazu.
Wann können Mieterinnen und Mieter einen befristeten Vertrag kündigen?
Nach Ablauf des ersten Vertragsjahres jederzeit, mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten. Bei einem unbefristeten Vertrag gilt die Kündigungsfrist, die im Mietvertrag steht.
Was gilt für Mieterhöhungen seit dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)?
Seit 1. Jänner 2026 dürfen Mieten in Österreich nur noch einmal pro Jahr zum 1. April wertgesichert angepasst werden. Im ersten Jahr nach Vertragsabschluss ist die Erhöhung nur anteilig für die tatsächlich abgelaufenen Monate zulässig. Übersteigt die Inflationsrate drei Prozent, wird der darüber liegende Teil nur zur Hälfte angerechnet. Für die Richtwerte selbst gilt 2026 zudem ein Maximaldeckel von 1 Prozent und 2027 von 2 Prozent.
Allgemeine Information ohne Gewähr, keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der konkrete Vertrag und die geltende Rechtslage; im Streitfall hilft die zuständige Interessenvertretung oder eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Die Zahlen auf dieser Seite stammen aus den folgenden amtlichen Quellen. Im Zweifel gilt die Quelle, denn Beträge und Regeln ändern sich jährlich.
- Justizministerium (BMJ): Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 (Rechtsgrundlage für Richtwertmietzins (MRG))
- RIS: § 21 ff. MRG
- RIS: Maklergesetz (MaklerG)
- RIS: § 29 MRG, Mindestdauer befristeter Mietverträge (fünf bzw. drei Jahre) (§ 29 MRG: Mindestdauer fünf Jahre bei unternehmerischen, drei Jahre bei privaten Vermietern)
- RIS: § 1 Mieten-Wertsicherungsgesetz, Stichtag, anteilige erste Anpassung, Dämpfung ab 3 % (Mieten-Wertsicherungsgesetz: Anpassung nur zum 1. April, Dämpfung über 3 % Inflation)
- Statistik Austria: Wohnkosten, Miete und Betriebskosten von Hauptmietwohnungen je Quartal (Durchschnittliche Miete samt Betriebskosten je m² und Wohnung, 2. Quartal 2026)
- RIS: Maklergesetz (MaklerG), § 17a Bestellerprinzip bei Wohnungsmiete (Gesetzliche Bestellerregelung: Provisionspflicht für den Erstauftraggeber)
- Statistik Austria: Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1. April 2026 (Richtwerte je Bundesland und Kategoriebeträge)
- Arbeiterkammer: Welche Mietregeln gelten für meine Wohnung? (Abgrenzung von Voll-, Teilanwendung und Vollausnahme)
- Arbeiterkammer Wien: Fristen bei der Mietzinsüberprüfung (Antragsfrist drei Jahre ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung, bei befristeten Verträgen bis sechs Monate nach Mietende, Rückforderung bis zehn Jahre)
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