Wohnen in Österreich: Miete, Kauf & Finanzierung
Mietrecht, Richtwerte und Bestellerprinzip verstehen oder den Kauf mit Wohnbaukredit und Nebenkosten durchrechnen.
- 2Ratgeber in diesem Bereich
- 0 €Maklerprovision für Mieter (§ 17a MaklerG)
- ab 6,15 €/m²Richtwert im Monat (Burgenland)
- 3,5 %Grunderwerbsteuer
Die zwei Wege zum Wohnen
Für Miete und Eigentum gelten in Österreich unterschiedliche Gesetze, Fristen und Nebenkosten.
Kaufnebenkosten in Österreich
Zum Kaufpreis kommen Steuern, Gebühren und Honorare. Die Posten im Überblick:
| Kostenposition | Höhe | Grundlage | Rechtsgrundlage | Hinweis |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Kaufpreis | § 7 GrEStG | Fällt bei jedem entgeltlichen Erwerb an. |
| Eintragung Eigentumsrecht | 1,1 % | Kaufpreis | Gerichtsgebührengesetz (GGG) | Befristete Befreiung (§ 25a GGG) mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. |
| Eintragung Pfandrecht | 1,2 % | Pfandbetrag | Gerichtsgebührengesetz (GGG) | Nur wenn ein Kredit im Grundbuch besichert wird. |
| Eingabengebühr | 61 € | je Grundbuchsantrag | Gerichtsgebührengesetz (GGG) | Pauschale je Antrag. |
| Notar oder Rechtsanwalt | nach Vereinbarung | meist Kaufpreis, zzgl. 20 % USt | Honorarvereinbarung | Kaufvertrag, Beglaubigung und Treuhandschaft. |
| Maklerprovision (Kauf) | höchstens 3 % | Kaufpreis, zzgl. 20 % USt | Immobilienmaklerverordnung | Nur wenn ein Makler beteiligt ist; das Bestellerprinzip gilt beim Kauf nicht. |
Richtwertmietzins nach Bundesländern
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Miete gedeckelt. Richtwerte je Quadratmeter und Monat vor Zu- und Abschlägen, gültig ab 01.04.2026:
| Bundesland | Richtwert je m² |
|---|---|
| Burgenland | 6,15 €/m² |
| Kärnten | 7,89 €/m² |
| Niederösterreich | 6,92 €/m² |
| Oberösterreich | 7,30 €/m² |
| Salzburg | 9,31 €/m² |
| Steiermark | 9,30 €/m² |
| Tirol | 8,22 €/m² |
| Vorarlberg | 10,35 €/m² |
| Wien | 6,74 €/m² |
Kennzahlen 2026 für Wohnen
Mietrecht, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren auf einen Blick.
- 0 €Maklerprovision für Mieter, wenn der Vermieter beauftragt
- 6,74 €/m²Richtwert Wien vor Zu- und Abschlägen
- 25 %Befristungsabschlag bei Richtwertmieten
- 3,5 %Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis
- 1,1 %Eintragung des Eigentumsrechts
- 1,2 %Eintragung des Pfandrechts
Vier Wohnregeln
Ratgeber & Praxistipps nach Themen
Anleitungen, Rechtsgrundlagen und Spartipps zu Miete und Eigentum.
Wohnungsmiete & Mietrecht (MRG)
Voll- oder Teilanwendung des MRG, Richtwerte, Befristungsabschlag, Kaution und Bestellerprinzip.
MietrechtMRG, Mietzins, Befristung, Kaution und das Bestellerprinzip beim Makler, mit den Richtwerten aller neun Bundesländer ab 1. April 2026.Stand: 08.11.2026
PraxistippMieten in Österreich: vier Posten, bei denen sich Geld zurückholen lässtMaklerprovision, Befristungsabschlag, Kaution und Betriebskosten, bei diesen vier Positionen zahlen Mieterinnen und Mieter am häufigsten zu viel. Mit dem Weg zur Rückforderung und den Fristen für eine überhöhte Miete.Stand: 08.11.2026
Wohnbaukredit & Immobilienkauf
Fixzins oder variabel, Beleihungswert, Bonitätsprüfung und Kaufnebenkosten.
WohnbaukreditZinslage, Beleihungswert, Nebenkosten und Förderungen beim Immobilienkauf.Stand: 08.11.2026
PraxistippWohnbaukredit: wo sich beim Immobilienkauf am meisten sparen lässtAngebote über den Effektivzins vergleichen, geförderte Landesdarlehen nutzen, Nebenkosten realistisch planen: Beim Wohnbaukredit entscheiden Details über zehntausende Euro.Stand: 08.11.2026- PraxistippImmobilienkauf: Nebenkosten nach Auslaufen der Grundbuch-GebührenbefreiungNach dem Auslaufen der befristeten Grundbuch-Befreiung fallen beim Immobilienkauf in Österreich wieder 1,1 % Eigentums- und 1,2 % Pfandrechtsgebühr an. Wie sich die Gesamtkaufnebenkosten von rund 10 % zusammensetzen und worauf Käufer bei Eigenmitteln und Bankkrediten achten müssen.Stand: 08.11.2026
Rechtsnormen & Fachbegriffe
Die wichtigsten Begriffe dieses Bereichs mit ihrer Rechtsgrundlage und dem passenden Ratgeber.
8 Begriffe anzeigen
Wohnbaukredit & Baufinanzierung
Immobilienfinanzierung in Österreich, Zinsbindungen (Fix vs. Variabel) und Nebenkosten.
Rechtsgrundlage: Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) (RIS)
Ausführlicher Ratgeber →KIM-Verordnung (KIM-V)
Verordnung der Finanzmarktaufsicht mit Vergabestandards für Wohnimmobilienkredite; sie ist ausgelaufen.
Rechtsgrundlage: KIM-V (FMA-Verordnung) (Finanzmarktaufsicht (FMA) / OeNB)
Ausführlicher Ratgeber →Richtwertmietzins (MRG)
Gesetzlich geregelte Mietzinsobergrenze für Altbauwohnungen in Österreich je Bundesland.
Rechtsgrundlage: Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 (Justizministerium (BMJ))
Ausführlicher Ratgeber →Gebührenbefreiung Grundbuch & Pfandrecht (01.07.2024 bis 30.06.2026, ausgelaufen)
Befristete Befreiung von den Eintragungsgebühren für Grundbuch und Pfandrecht beim Kauf von Wohnraum zur Eigennutzung. Sie ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen.
Rechtsgrundlage: Gerichtsgebührengesetz (GGG) § 25a (Justizministerium (BMJ) / BMF)
Ausführlicher Ratgeber →Wohnbauförderung & Sanierungszuschüsse
Förderprogramme der neun österreichischen Bundesländer für Hausbau, Kauf und thermische Sanierung.
Rechtsgrundlage: Wohnbauförderungsgesetze der Bundesländer (WFG) (Landesregierungen & Klimaschutzministerium)
Ausführlicher Ratgeber →Betriebskosten nach MRG
Laufende Kosten des Hauses, die auf Mieter überwälzt werden dürfen; im Vollanwendungsbereich des MRG abschließend aufgezählt.
Rechtsgrundlage: § 21 ff. MRG (RIS)
Ausführlicher Ratgeber →Bestellerprinzip bei Wohnungsmiete
Bei der Wohnungsmiete zahlt die Maklerprovision, wer den Makler beauftragt hat, in aller Regel der Vermieter.
Rechtsgrundlage: Maklergesetz (MaklerG) (RIS)
Ausführlicher Ratgeber →Beleihungswert (Immobilienbewertung)
Der Wert, den die Bank einer Immobilie als dauerhaft erzielbar zurechnet; er liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis.
Ausführlicher Ratgeber →Häufige Fragen zu Wohnen & Miete
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf einer Immobilie?
Nein. Das Bestellerprinzip (§ 17a Maklergesetz) gilt seit 1. Juli 2023 nur für die Vermittlung von Mietwohnungen. Beim Kauf kann der Makler weiterhin vom Käufer eine Provision verlangen, höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
Wie viel Eigenkapital ist für einen Wohnbaukredit nötig?
Die KIM-Verordnung mit festen Vorgaben, etwa mindestens 20 % Eigenmitteln, ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seither entscheiden Banken wieder mit mehr Spielraum nach Bonität und Einkommen. Wer kauft, sollte damit rechnen, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu zahlen.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis), Eintragung des Eigentumsrechts (1,1 %), bei einem Kredit die Pfandrechtseintragung (1,2 % vom Pfandbetrag), die Eingabengebühr je Grundbuchsantrag (61 €), Notar oder Anwalt für Vertrag und Treuhandschaft und eine allfällige Maklerprovision. Die befristete Befreiung von Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr galt für Anträge vom 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026 und ist ausgelaufen.
Woran lässt sich erkennen, ob für eine Wohnung das MRG voll gilt?
Grob gilt: Mietwohnungen in Altbauten mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945 fallen meist in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen. Bei frei finanzierten Neubauten und bei Eigentumswohnungen in Gebäuden mit späterer Baubewilligung gilt das MRG nur teilweise, die Miete ist dort frei vereinbar. Richtwert und Befristungsabschlag gelten nur bei Vollanwendung. Im Zweifel helfen AK, Mieterschutzorganisationen oder die Schlichtungsstelle.
Wie lässt sich eine überhöhte Miete zurückfordern?
Gilt für die Wohnung das MRG voll und ist die Miete höher als zulässig, etwa weil der Befristungsabschlag fehlt oder ein Lagezuschlag nicht begründet ist, prüft auf Antrag die Schlichtungsstelle (wo es eine gibt) oder das Bezirksgericht die Miete. Die Frist beträgt drei Jahre; bei befristeten Verträgen endet sie frühestens sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses. Zu viel gezahlte Beträge sind samt Zinsen zurückzuzahlen.