Immobilienkauf: Nebenkosten nach Auslaufen der Grundbuch-Gebührenbefreiung

Was galt und was seit 1. Juli 2026 gilt

Zwei Jahre lang konnten Käuferinnen und Käufer von Wohnraum für das dringende Wohnbedürfnis bis zu 11.500 Euro an Grundbuchgebühren sparen. Seit 1. Juli 2026 gilt wieder das reguläre Gebührenrecht.

Mit dem Wohnbaupaket (§ 25a Gerichtsgebührengesetz, GGG) entfielen für Grundbuchanträge, die zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026 bei Gericht einlangten, die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht und die Pfandrechtseintragungsgebühr. Die Begünstigung galt bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro bei Immobilien mit einem Gesamtwert von höchstens 2 Millionen Euro, sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses diente.

Diese Befreiung war befristet und ist mit Ablauf des 30. Juni 2026 ausgelaufen. Für alle Grundbuchgesuche, die seit dem 1. Juli 2026 bei Gericht einlangen, fallen beide Gebühren wieder in voller Höhe an.

Befreit waren nur diese beiden Gebühren. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % war nie Teil der Befreiung, sie fiel auch im Begünstigungszeitraum in voller Höhe an.

Wer den Grundbuchsantrag bis zum 30. Juni 2026 bei Gericht eingebracht hat, behält die Befreiung auch dann, wenn die Eintragung erst danach bewilligt wurde. Maßgeblich ist das Einlangen des Antrags bei Gericht. Endgültig ist die Befreiung damit aber nicht: Die Hauptwohnsitzmeldung und die Aufgabe der bisherigen Wohnstätte sind binnen drei Monaten ab Übergabe oder Fertigstellung nachzuweisen, spätestens fünf Jahre nach der Eintragung (§ 25b GGG). Wird das Eigentum binnen fünf Jahren aufgegeben oder fällt das dringende Wohnbedürfnis weg, entfällt die Befreiung nachträglich; das ist dem Gericht binnen eines Monats anzuzeigen (§ 25c GGG). Für alle laufenden und künftigen Käufe gilt wieder die reguläre Rechnung.

Die regulären Nebenkosten im Detail

Wer heute eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss neben dem reinen Kaufpreis mit rund zehn Prozent an Nebenkosten kalkulieren.

Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis, bei 350.000 € also 12.250 €.

Eintragungsgebühr Eigentumsrecht: 1,1 % vom Kaufpreis, 3.850 €.

Pfandrechtseintragung: 1,2 % vom Pfandbetrag. Bei einem Kredit über 280.000 € sind das 3.360 €. Achtung: Bemessungsgrundlage ist der eingetragene Pfandbetrag, der über der Kreditsumme liegen kann.

Eingabengebühr für das Grundbuchsgesuch: 61 € bei elektronischer Einbringung über Notariat oder Kanzlei, auf Papier 24 € mehr (TP 9 lit. a GGG, seit 1.8.2026).

Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung durch Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei: Das Honorar ist frei vereinbar, oesterreich.gv.at nennt als Größenordnung rund 1 bis 3 % des Kaufpreises. Dazu kommen 20 % Umsatzsteuer. Das Beispiel unten rechnet mit 2 % des Kaufpreises.

Maklerprovision: Ist ein Makler beteiligt, zahlt beim Kauf weiterhin auch die Käuferin oder der Käufer, bei Kaufpreisen ab 48.448,52 € höchstens 3 % plus 20 % Umsatzsteuer (3,6 % brutto). Das Bestellerprinzip gilt seit 1. Juli 2023 nur bei der Wohnungsmiete.

Was sich in der Rechnung ändert

Das Ende der Befreiung erhöht den Barbedarf beim Kauf. Vier Punkte stellen die Finanzierung auf eine solide Basis.

Eigenmittelbedarf neu ermitteln. Zum bisher eingeplanten Eigenmittelanteil kommen die beiden wieder fälligen Gebühren dazu, bei 350.000 € Kaufpreis und 280.000 € Kredit rund 7.200 €.

Pfandbetrag prüfen. Die Pfandrechtsgebühr bemisst sich am eingetragenen Pfandbetrag, nicht an der Kreditsumme. Banken lassen häufig einen höheren Betrag eintragen, um Zinsen und Nebengebühren abzudecken. Welcher Betrag vorgesehen ist, sagt die Bank auf Nachfrage.

Landesförderung prüfen. Geförderte Landesdarlehen liegen deutlich unter dem Marktzins und sind der wirksamste verbliebene Hebel. Die Bedingungen unterscheiden sich je Bundesland; der Antrag muss in der Regel vor Kaufvertragsunterzeichnung gestellt werden.

Honorare vergleichen. Das Honorar für Vertragserrichtung und grundbücherliche Durchführung ist vereinbar. Zwei oder drei Angebote von Notariaten oder Kanzleien einzuholen, kann sich lohnen.