Beleihungswert

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Er ist der Wert, den die Bank der Immobilie als dauerhaft erzielbar zurechnet – also das, was sie im Verwertungsfall voraussichtlich erlösen könnte.

Er liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, weil die Bank Sicherheitsabschläge ansetzt und kurzfristige Marktübertreibungen herausrechnet.

Warum das entscheidend ist: Die Kredithöhe bemisst sich am Beleihungswert, nicht am Kaufpreis. Wer 400.000 Euro zahlt und einen Beleihungswert von 360.000 Euro bescheinigt bekommt, muss die Differenz zusätzlich aus Eigenmitteln aufbringen.

Genau daraus entsteht bei vielen Finanzierungen die unerwartete Eigenmittellücke – zusätzlich zu den Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent, die Banken ohnehin nicht mitfinanzieren.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 400.000 €, Nebenkosten rund 40.000 €, Beleihungswert 360.000 €. Finanziert die Bank 80 Prozent des Beleihungswerts, sind das 288.000 €. Benötigt werden 440.000 € – die Eigenmittellücke beträgt 152.000 €.

Der Beleihungswert wird von der Bank ermittelt, meist über ein internes Bewertungsverfahren oder ein Gutachten. Bei stark abweichender Einschätzung lohnt die Nachfrage nach der Bewertungsgrundlage – und gegebenenfalls ein zweites Angebot bei einer anderen Bank.