Der Regulierungswandel: KIM-V ist Geschichte
Die strengen Kreditvergaberegeln der KIM-Verordnung liefen am 30. Juni 2025 aus. Seither gilt das WIK-Rundschreiben der FMA nur noch als „aufsichtliche Erwartungshaltung“ mit der bekannten 90/40/35-Leitlinie: höchstens 90 % Beleihung, Rate möglichst unter 40 % des Nettoeinkommens, maximal 35 Jahre Laufzeit. Banken dürfen davon abweichen – für Käufer mit guter Bonität ist damit sogar wieder eine Vollfinanzierung möglich. Kleinkredite unter 50.000 € (100.000 € bei Paaren) und Zwischenfinanzierungen sind ohnehin ausgenommen.
Zinslage 2026: Fixzins selten so attraktiv
Die EZB hob die Leitzinsen zuletzt erneut leicht an, der 3-Monats-Euribor liegt bei rund 2,3–2,4 %. Wegen einer inversen Zinskurve sind langfristige Fixzinsen aber kaum teurer als variable: 10-Jahres-Fixzinsen gibt es ab etwa 3,19 %. Wer jetzt fix abschließt, sichert sich Planungssicherheit fast zum Preis eines variablen Kredits – rund 89 % der Kreditnehmer wählen Fixzins (Richtwerte siehe Tabelle).
Universalbank oder Bausparkasse?
Universalbanken sind flexibel, vergeben hohe Summen und lange Laufzeiten; der Zinsaufschlag (Marge) hängt stark von deiner Bonität ab (rund 0,75 % bis 1,75 %). Bausparkassen bieten als Besonderheit einen gesetzlichen Zinscap von 6 % für die ersten 20 Jahre – dafür ist die Summe auf 310.000 € pro Person bzw. 620.000 € pro Paar begrenzt, und es gibt oft eine Zinsuntergrenze. Die staatliche Bausparprämie beträgt 2026 1,5 % auf bis zu 1.200 € Einzahlung.
Kaufpreis ist nicht gleich Beleihungswert
Die Bank finanziert nie den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert: vom gutachterlichen Verkehrswert wird ein Sicherheitsabschlag von 10–30 % (oft 20 %) abgezogen, und davon werden meist höchstens 80 % im ersten Rang finanziert. Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis sinkt der Beleihungswert auf 320.000 €, der mögliche Kredit auf 256.000 €. Plane deine Eigenmittel daher immer auf Basis des Beleihungswerts, nicht des Kaufpreises.
Die Haushaltsrechnung der Bank
Die Bank prüft dein frei verfügbares Einkommen. Variable Gehaltsbestandteile und Boni zählen nur mit Abschlag, Sonderzahlungen werden aliquot eingerechnet. Auf der Ausgabenseite stehen pauschale Lebenshaltungskosten (rund 450–500 € für Singles, 700–800 € für Paare, plus Beträge je Kind), Betriebskosten von 2,20–2,50 € pro m², Mobilitätskosten und bestehende Kredite. Die geplante Rate sollte deutlich unter 40 % des Nettoeinkommens bleiben und einen Puffer lassen.
Kaufnebenkosten: rund 15 % zusätzlich
Zum Kaufpreis kommen erhebliche Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragung für das Eigentum 1,1 %, Notar bzw. Vertragserrichtung etwa 1,5–3 % plus USt und Maklerprovision bis 3,6 % brutto je Partei. Dazu Finanzierungsnebenkosten: Eintragung des Pfandrechts 1,2 %, Bankbearbeitungsgebühr rund 1–3 % und eine Schätzgebühr von etwa 300–800 €.
Befristet: Gebührenbefreiung bis 30. Juni 2026
Noch bis 30. Juni 2026 entfallen die Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 %) und die Pfandrechtseintragung (1,2 %) – bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 €, also bis zu 11.500 € Ersparnis. Voraussetzung: Die Immobilie dient dem dringenden Wohnbedürfnis als Hauptwohnsitz (keine Anlageobjekte), und der Kaufpreis liegt unter 2 Mio. €. Entscheidend ist nicht der Vertrag, sondern dass der Grundbuchantrag bis zum Stichtag bei Gericht einlangt.
Maklerprovision: Bestellerprinzip gilt nur bei Miete
Anders als beim Mietmarkt gilt beim Immobilienkauf weiterhin die Doppelmaklertätigkeit: Der Makler darf von beiden Seiten bis zu 3,0 % netto (3,6 % brutto) verlangen. Diese Sätze sind Höchstgrenzen und verhandelbar – gerade bei höherpreisigen Objekten. Das gesetzliche Bestellerprinzip (§ 30c MaklerG) betrifft ausschließlich Wohnungsmieten.
Förderungen nutzen: Landesdarlehen
Aus dem Wohnbaupaket 2024–2026 gibt es geförderte Landesdarlehen bis 200.000 € mit oft nur 1,5 % Fixzins (Wien: 1-%-Darlehen, in den ersten fünf Jahren 0 %; Oberösterreich über die Hypo OÖ). Solche Darlehen werden im Grundbuch häufig nachrangig besichert – das senkt das Risiko der Hauptbank und kann deren Konditionen verbessern. Achte auf Einkommens- und Wohnflächengrenzen.
Offizielle Förderstellen der Bundesländer:
Sondertilgung und das Zeitfenster bis Ende 2026
Bei variablen Krediten ist die vorzeitige Rückzahlung gebührenfrei (Kündigungsfrist max. 6 Monate). Bei Fixzinskrediten darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von derzeit höchstens 1,0 % verlangen (0,5 % bei unter einem Jahr Restlaufzeit); 10.000 € pro Jahr sind pönalefrei. Wichtig: Ab 1. Jänner 2027 steigt dieser Deckel auf 3,0 % – aber nur für Neuverträge. Wer bis 31. Dezember 2026 abschließt, sichert sich dauerhaft den günstigen 1-%-Deckel.
Existenzschutz: Ablebensversicherung
Banken verlangen meist eine zugunsten der Bank gesperrte (vinkulierte) Risiko-Ablebensversicherung, oft mit fallender Versicherungssumme und damit günstiger Prämie. Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht. Vergleiche Angebote bankfremder Versicherer, statt die hauseigene Restschuldversicherung ungeprüft abzuschließen – die Prämienunterschiede sind erheblich.
| Zinsbindung | Sollzins p.a. (Richtwert) | Monatsrate je 100.000 € |
|---|---|---|
| Variabel (Euribor + Marge) | ca. 2,80–3,70 % | ca. 405 € |
| Fixzins 10 Jahre | ca. 3,19–3,70 % | ca. 426–443 € |
| Fixzins 15 Jahre | ca. 3,40–3,80 % | ca. 450 € |
| Fixzins 20 Jahre | ca. 3,66–3,90 % | ca. 456 € |
| Fixzins 30–35 Jahre | ca. 3,96–4,15 % | ca. 472–475 € |
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